Comprare casa o terreno in Paraguay: guida per stranieri
Proprietà immobiliare, terreni agricoli, restrizioni nelle zone di frontiera, Registro Unificado Nacional, tasse, due diligence, acquisto tramite società e Investor Pass: guida completa per italiani e stranieri che vogliono comprare immobili in Paraguay.
Comprare casa o terreno in Paraguay è relativamente accessibile per uno straniero, ma l’acquisto di un appartamento ad Asunción e quello di 100 ettari di terreno agricolo nell’interno del Paese sono operazioni completamente differenti.
Per una normale proprietà urbana, il cittadino italiano può generalmente acquistare direttamente a proprio nome senza dover prima aprire una società paraguayana e senza essere già residente.
Quando si passa ai terreni rurali, invece, diventano essenziali controlli aggiuntivi: titolo, superficie reale, confini, accesso stradale, corsi d’acqua, eventuali occupanti, destinazione produttiva, situazione ambientale e possibile ubicazione nella zona di sicurezza frontaliera.
Dal punto di vista fiscale il Paraguay applica un’imposta immobiliare annuale calcolata sul valore fiscale e dispone di specifiche regole su IVA e tassazione delle plusvalenze quando l’immobile viene successivamente venduto.
Dal 2026 l’immobiliare può inoltre essere utilizzato, in determinate condizioni, per il Paraguay Investor Pass con una soglia di US$200.000. Ma la proprietà deve avere una finalità economica: comprare semplicemente una casa da utilizzare esclusivamente come abitazione personale non permette di presumere automaticamente l’accesso a questa categoria.
Stai comprando un immobile oppure stai comprando un titolo giuridicamente verificato, con confini, accesso e utilizzo realmente compatibili con il tuo progetto?
Nel settore immobiliare paraguayano il prezzo al metro quadro è soltanto una parte dell’analisi. Soprattutto per i terreni, una proprietà apparentemente economica può diventare problematica se titolo, superficie catastale, accesso, situazione ambientale o occupazione materiale non coincidono con ciò che è stato presentato dal venditore.
Uno straniero può comprare casa o terreno in Paraguay?
Sì, in linea generale.
La Ley n. 117/1991 sugli investimenti stabilisce un principio di parità tra investitori nazionali e stranieri e garantisce il diritto di proprietà, salvo le limitazioni espressamente previste dalla legge.
Per un cittadino italiano questo significa che è normalmente possibile acquistare:
- appartamenti;
- case;
- locali commerciali;
- uffici;
- terreni urbani;
- terreni rurali;
- immobili destinati a investimento.
Non esiste una regola generale che obblighi lo straniero a costituire prima una società paraguayana.
L’immobile può quindi essere intestato direttamente alla persona fisica, quando questa rappresenta la struttura più adatta.
Il quadro generale degli investimenti garantisce parità di trattamento. Le eccezioni devono derivare da specifiche norme, come quelle che interessano determinati terreni nelle zone di frontiera o il sistema della riforma agraria.
Serve essere residenti in Paraguay per comprare un immobile?
No.
L’acquisto immobiliare e la residenza migratoria sono due questioni separate.
Un cittadino italiano può quindi acquistare una normale proprietà prima di:
- ottenere una radicación temporanea;
- ottenere una radicación permanente;
- ricevere la cédula paraguayana;
- trasferire la propria residenza fiscale.
Questo può essere utile per chi vuole investire prima di decidere se trasferirsi realmente nel Paese.
Comprare casa dà automaticamente la residenza?
No.
Un normale acquisto immobiliare non attribuisce automaticamente una residenza.
Esiste però dal 2026 una specifica modalità immobiliare del Paraguay Investor Pass, che richiede almeno US$200.000 di investimento e ulteriori condizioni.
Puoi essere proprietario senza essere residente, essere residente permanente senza essere fiscalmente residente e possedere immobili in Paraguay continuando a vivere fiscalmente in Italia.
Comprare casa, appartamento o terreno: quali differenze?
Il livello di due diligence cambia notevolmente a seconda del tipo di immobile.
| Immobile | Controlli principali |
|---|---|
| Appartamento | Titolo, condominio, spese, regolamento, parcheggio, debiti |
| Casa urbana | Titolo, terreno, costruzione, confini, servizi, tasse |
| Lotto urbano | Destinazione urbanistica, accesso, servizi, misure, titolo |
| Terreno agricolo | Titolo, superficie, accesso, acqua, suolo, ambiente, frontiera, occupanti |
| Grande finca rurale | Due diligence legale, catastale, ambientale e produttiva approfondita |
Immobili urbani
L’attenzione è generalmente concentrata su titolo, situazione catastale, debiti, eventuali ipoteche e conformità delle costruzioni.
Terreni rurali
Bisogna aggiungere controlli su aspetti che possono incidere radicalmente sul valore economico:
- accesso effettivo;
- superficie utilizzabile;
- confini materiali;
- qualità del suolo;
- acqua;
- bosco;
- limitazioni ambientali;
- eventuali occupanti;
- origine del titolo;
- zona di sicurezza frontaliera.
Due terreni della stessa dimensione possono avere valori completamente differenti in base ad accesso, acqua, fertilità, destinazione, titolo e possibilità reale di sfruttamento.
Come funziona la zona di sicurezza di 50 km dalle frontiere?
La Ley n. 2532 stabilisce una Zona de Seguridad Fronteriza costituita dalla fascia di 50 chilometri adiacente alle frontiere terrestri e fluviali del Paraguay.
All’interno di questa zona esistono specifiche restrizioni alla proprietà di immobili rurali.
La regola riguarda principalmente:
- stranieri originari dei Paesi confinanti con il Paraguay;
- persone giuridiche composte in maggioranza da cittadini originari dei Paesi confinanti.
Questi soggetti non possono normalmente essere proprietari, comproprietari o usufruttuari di immobili rurali nella fascia di sicurezza, salvo le eccezioni previste dalla legge.
Paesi confinanti
Il Paraguay confina con:
- Argentina;
- Bolivia;
- Brasile.
Certificazione catastale
La documentazione catastale deve consentire di stabilire se una proprietà rurale si trovi integralmente o parzialmente all’interno della Zona de Seguridad Fronteriza.
Bisogna leggere la restrizione sulla base del tipo di proprietà, della nazionalità dell’acquirente e della struttura societaria eventualmente utilizzata.
La restrizione dei 50 km impedisce a un italiano di comprare terreno?
Non automaticamente.
La Ley n. 2532 non vieta genericamente a tutti gli stranieri di possedere terreni rurali entro 50 chilometri dalla frontiera.
Il divieto principale riguarda i cittadini originari dei Paesi confinanti e le società controllate prevalentemente da questi soggetti.
Un cittadino italiano non rientra quindi in questa categoria per il semplice fatto di essere straniero.
Questo non elimina però la necessità di verificare:
- origine del terreno;
- eventuale regime agrario speciale;
- situazione catastale;
- restrizioni derivanti da altre norme;
- eventuale società utilizzata per l’acquisto;
- vincoli ambientali o amministrativi.
Eccezioni per cittadini dei Paesi confinanti
La normativa contempla inoltre alcune eccezioni, tra cui determinate situazioni riguardanti diritti precedentemente acquisiti, successioni e cittadini dei Paesi confinanti con radicación permanente in Paraguay.
Per un italiano la norma di frontiera non produce automaticamente un divieto. La proprietà concreta deve comunque essere verificata da un professionista prima dell’acquisto.
Attenzione ai terreni provenienti dalla riforma agraria
Il Paraguay dispone di una normativa agraria specifica che non deve essere confusa con il normale mercato immobiliare privato.
L’Estatuto Agrario disciplina l’assegnazione di terreni nell’ambito degli insediamenti e dei programmi di riforma agraria.
Insediamenti ufficiali nelle zone di frontiera
La normativa prevede limitazioni particolarmente forti e riserva l’assegnazione di tali terreni ai cittadini paraguayani, salvo le eccezioni previste.
Colonizzazioni private in zona di frontiera
La legge prevede inoltre che una parte minima dei lotti venga destinata a cittadini paraguayani.
Perché interessa l’investitore?
Prima di comprare un terreno rurale bisogna capire da dove proviene il titolo.
Un terreno che deriva da una normale catena di proprietà privata non deve essere automaticamente trattato nello stesso modo di un bene proveniente da programmi agrari con obblighi e limitazioni specifiche.
Una due diligence seria sui terreni rurali dovrebbe ricostruire anche l’origine della proprietà e verificare che eventuali restrizioni legate all’aggiudicazione iniziale siano state rispettate.
Come verificare il titolo di proprietà in Paraguay?
L’acquisto dovrebbe iniziare con la verifica giuridica della proprietà, non con il pagamento del deposito.
Bisogna controllare almeno
- chi è il proprietario registrato;
- numero identificativo dell’immobile;
- origine del titolo;
- ipoteche;
- embargos;
- usufrutti;
- servitù;
- restrizioni;
- controversie registrate;
- superficie indicata nel titolo;
- coerenza con i dati catastali.
Il venditore deve poter trasferire realmente la proprietà
Se il venditore è una società bisogna controllare anche:
- esistenza della società;
- poteri del rappresentante;
- autorizzazioni societarie necessarie;
- eventuali limitazioni alla disposizione del bene.
Una persona può utilizzare o occupare un terreno senza essere necessariamente il soggetto che ha pieno diritto di venderlo. La verifica registrale viene prima della negoziazione definitiva.
Cos’è il nuovo Registro Unificado Nacional, RUN?
La Ley n. 7424/2025 ha creato il Sistema Nacional Unificado Registral y Catastral e il Registro Unificado Nacional, RUN.
La riforma mira a integrare in modo più efficace le informazioni catastali e registrali relative agli immobili.
Nel 2026 il sistema è in fase di implementazione e ha già prodotto nuove procedure e regolamentazioni.
Perché è importante per chi compra?
Storicamente uno dei problemi più delicati nelle operazioni immobiliari è la necessità di confrontare:
- situazione registrale;
- situazione catastale;
- superficie reale;
- identificazione geografica dell’immobile.
Il nuovo RUN è stato creato proprio per aumentare sicurezza giuridica, uniformità e trasparenza.
Soprattutto durante una fase di transizione tra sistemi, è ancora più importante verificare che i dati contenuti nei diversi documenti coincidano correttamente.
Quale due diligence fare prima di comprare casa o terreno?
Un investitore straniero dovrebbe utilizzare un professionista indipendente che rappresenti i propri interessi.
Verificare proprietario, catena di provenienza e diritto effettivamente trasferibile.
Controllare ipoteche, sequestri, servitù e altri diritti di terzi.
Confrontare superficie, ubicazione, valore fiscale e identificazione catastale.
Verificare che l’imposta immobiliare e gli eventuali tributi collegati siano regolarmente pagati.
Accertare chi utilizza fisicamente il bene e in base a quale diritto.
Verificare che l’accesso indicato sulla mappa sia anche giuridicamente e materialmente utilizzabile.
Per case e fabbricati verificare documentazione e conformità delle opere esistenti.
Controllare che il progetto dell’acquirente sia compatibile con norme urbanistiche, ambientali e settoriali.
Un contratto ben costruito può prevedere che l’acquisto definitivo sia subordinato alla verifica positiva del titolo e delle altre condizioni essenziali.
Comprare un terreno agricolo: quali controlli aggiuntivi?
Per una finca rurale la due diligence deve andare oltre i documenti registrali.
Misurazione e confini
La superficie indicata nel titolo dovrebbe essere confrontata con:
- planimetria;
- coordinate;
- limiti fisici;
- proprietà confinanti.
Accesso
Bisogna verificare se la strada sia:
- pubblica;
- privata;
- oggetto di servitù;
- praticabile durante tutto l’anno.
Acqua
Per un’attività agricola o zootecnica la presenza di acqua può essere determinante.
Non basta verificare l’esistenza di un fiume o di una perforazione: bisogna comprenderne disponibilità, diritto di utilizzo e affidabilità stagionale.
Suolo
Una proprietà agricola dovrebbe essere valutata anche tecnicamente sulla base di:
- fertilità;
- drenaggio;
- pendenza;
- rischio di allagamento;
- precedenti utilizzi;
- accessibilità ai mercati.
Occupanti
È fondamentale verificare se esistano:
- affittuari;
- lavoratori residenti;
- possessori;
- occupazioni informali;
- contestazioni sui confini.
Una finca rurale non dovrebbe essere acquistata basandosi soltanto su titolo, foto satellitari e promessa del venditore. Stato delle strade, confini e occupazione devono essere verificati materialmente.
Foreste e normativa ambientale: cosa verificare prima di comprare terreno?
La presenza di boschi può rappresentare contemporaneamente un valore e una limitazione all’utilizzo del terreno.
Prima di acquistare una grande proprietà rurale bisogna verificare la posizione rispetto a:
- normativa forestale;
- boschi protettori;
- riserva legale;
- autorizzazioni ambientali;
- eventuali dichiarazioni di impatto ambientale;
- aree protette;
- corsi d’acqua;
- restrizioni sull’abbattimento o modifica della copertura vegetale.
MADES e INFONA intervengono in ambiti differenti della disciplina ambientale e forestale.
Terreno economico con molto bosco
Non bisogna valutare automaticamente tutta la superficie come terreno produttivo disponibile.
Una parte può dover essere conservata oppure essere soggetta a procedure specifiche.
Quando si confronta il prezzo per ettaro bisogna separare terreno effettivamente produttivo, aree forestali, corsi d’acqua, strade e superfici soggette a vincoli.
Come funziona concretamente l’acquisto di un immobile?
La struttura può variare, ma una normale operazione dovrebbe prevedere una sequenza ordinata.
Negoziazione
Le parti concordano:
- prezzo;
- modalità di pagamento;
- beni inclusi;
- tempi;
- condizioni della compravendita.
Accordo preliminare
Quando viene utilizzato un contratto preliminare, questo dovrebbe indicare chiaramente cosa accade se la due diligence evidenzia problemi.
Due diligence
L’avvocato o escribano verifica titolo, gravami, catasto, tributi e documentazione necessaria.
Escritura pública
Il trasferimento della proprietà viene formalizzato attraverso la documentazione notarile richiesta dalla normativa.
Pagamento
Le modalità devono essere coordinate con il trasferimento del titolo e con i controlli bancari sulla provenienza dei fondi.
Registrazione
Il trasferimento viene iscritto nel sistema registrale affinché il nuovo proprietario risulti correttamente riconosciuto nei confronti dei terzi.
Il contratto dovrebbe coordinare pagamento, cancellazione di eventuali ipoteche e iscrizione del nuovo titolo, soprattutto quando l’acquirente trasferisce capitale dall’estero.
Conviene comprare personalmente o tramite una società paraguayana?
Per una normale casa personale non è necessario aprire una società.
Acquisto personale
Può essere più semplice quando:
- si compra la propria abitazione;
- si acquista un singolo appartamento;
- non esistono soci;
- non viene svolta una vera attività immobiliare.
Società
Una EAS, SRL o SA può avere senso quando:
- più investitori acquistano insieme;
- il terreno fa parte di un’attività agricola;
- si sviluppa un progetto immobiliare;
- esiste un’attività di locazione organizzata;
- occorre separare il progetto da altri asset;
- si vuole disciplinare la governance tra soci.
Costi aggiuntivi
La società comporta però:
- costituzione;
- RUC;
- contabilità;
- dichiarazioni fiscali;
- conto bancario;
- adempimenti societari;
- possibili imposte sugli utili e sui dividendi.
La persona giuridica dovrebbe risolvere un problema reale di investimento o gestione, non essere inserita automaticamente in ogni compravendita.
Quali sono i costi per comprare casa o terreno in Paraguay?
Non esiste una percentuale unica che rappresenti tutte le spese della compravendita.
L’acquirente dovrebbe preventivare almeno:
| Voce | Da verificare |
|---|---|
| Prezzo | Importo negoziato con il venditore |
| Avvocato / due diligence | Variabile secondo complessità dell’immobile |
| Escribano | Onorari notarili secondo atto e valore |
| Registro | Tasse e costi di iscrizione applicabili |
| Catasto / RUN | Eventuali certificazioni e aggiornamenti |
| Topografo | Particolarmente importante per terreni |
| Traduzioni e procure | Quando l’acquirente utilizza documenti esteri |
| Commissione immobiliare | Secondo l’accordo commerciale |
| Imposte collegate alla vendita | Dipendono dalla posizione fiscale del venditore e dall’operazione |
Chi paga cosa?
La distribuzione contrattuale di alcune spese deve essere chiarita prima della firma.
Bisogna però distinguere una spesa che le parti possono negoziare da un’imposta che la legge attribuisce a uno specifico soggetto.
Il confronto corretto non è soltanto tra due prezzi di vendita, ma tra il capitale complessivo necessario per ottenere e registrare correttamente ciascuna proprietà.
Quanto si paga ogni anno di imposta immobiliare in Paraguay?
La Ley n. 125 prevede un’Impuesto Inmobiliario annuale sugli immobili situati nel territorio paraguayano.
La base imponibile non è normalmente il prezzo di mercato pagato dall’acquirente, ma il valore fiscale determinato attraverso il sistema catastale.
Aliquota ordinaria
L’aliquota generale è pari all’1% del valore fiscale.
Piccoli terreni rurali
Per immobili rurali inferiori a 5 ettari l’aliquota può essere dello 0,50% quando si tratta dell’unica proprietà destinata all’attività agropecuaria e vengono soddisfatte le condizioni previste.
Valori 2026
La DNIT determina il valore fiscale che costituisce la base per l’imposta e nel 2026 ha reso disponibili le relative liquidazioni secondo il nuovo sistema unificato registrale e catastale.
Chi incassa?
L’imposta immobiliare è collegata al sistema municipale, mentre la determinazione tecnica del valore fiscale viene gestita secondo il quadro nazionale vigente.
Se compri una proprietà per US$250.000, non devi presumere automaticamente un’imposta annuale di US$2.500. Bisogna verificare il valore fiscale effettivamente attribuito all’immobile.
Quali tasse si pagano quando si vende un immobile in Paraguay?
La fiscalità della vendita dipende da chi vende: persona fisica residente, non residente oppure società.
Persona fisica residente
Le plusvalenze immobiliari rientrano nell’IRP sulle Rentas y Ganancias del Capital.
L’aliquota è dell’8%.
Per determinare la renta neta viene normalmente considerato il minore tra:
- 30% del valore della vendita;
- differenza tra prezzo di vendita e costo documentato di acquisto, includendo le spese di vendita ammesse.
Esempio
Un immobile viene venduto per ₲1.000.000.000.
Il 30% del prezzo è ₲300.000.000.
Se la plusvalenza documentabile fosse soltanto ₲150.000.000, quest’ultimo importo potrebbe costituire la base rilevante secondo le condizioni previste.
L’IRP all’8% verrebbe quindi calcolato sulla base applicabile.
Venditore non residente
Per un non residente il sistema utilizza specifiche ritenute effettuate dal notaio e applica le regole dell’Impuesto a la Renta de No Residentes e dell’IVA previste per la vendita immobiliare.
IVA
La Ley n. 6380 prevede un’aliquota IVA del 5% per l’alienazione di immobili, con una base imponibile determinata secondo le specifiche regole del settore.
Prima di comprare come persona fisica non residente o attraverso una società è utile comprendere anche come verrà tassata un’eventuale vendita futura.
Comprare un immobile in Paraguay per affittarlo
La proprietà destinata alla locazione può essere interessante soprattutto nelle aree con domanda stabile, ma il rendimento deve essere calcolato al netto dei costi.
Rendimento lordo
È il semplice rapporto tra affitto annuale e prezzo di acquisto.
Rendimento netto
Bisogna invece sottrarre:
- periodi di sfitto;
- manutenzione;
- spese condominiali;
- gestione;
- assicurazione;
- imposta immobiliare;
- riparazioni;
- tassazione del reddito;
- eventuale arredamento.
IVA sugli affitti abitativi
L’aliquota IVA prevista per l’arrendamento di immobili destinati esclusivamente all’abitazione è del 5%, secondo le condizioni fiscali applicabili.
Persona fisica o società?
Se l’investimento diventa una vera attività organizzata con più immobili, personale e servizi, può essere opportuno confrontare la gestione personale con quella societaria.
Per un investitore straniero è prudente chiedersi quanto rende l’immobile oggi e quanto sarebbe facile venderlo, invece di acquistare confidando esclusivamente in una futura rivalutazione.
Comprare un immobile permette di ottenere il Paraguay Investor Pass?
Dal 2026 esiste una specifica modalità immobiliare della Constancia de Inversionista Extranjero.
L’investimento minimo è pari a US$200.000 o all’equivalente in guaraní.
Il vantaggio è importante: una volta ottenuta la CIE e soddisfatti gli ulteriori requisiti, l’investitore può richiedere direttamente la residenza permanente senza passare prima dalla normale residenza temporanea.
Ma l’immobile deve avere finalità economica
La normativa richiede che l’investimento immobiliare sia destinato a:
- produzione di reddito;
- locazione;
- valorizzazione economica;
- attività produttiva;
- altro utilizzo economico dimostrabile.
Cosa è escluso?
L’immobile destinato esclusivamente all’uso personale o familiare.
Posso utilizzare un contratto di compravendita?
Il regime contempla anche un contratto privato con firme certificate, ma in tale situazione deve risultare già versato almeno il 30% dell’investimento complessivo dichiarato secondo le condizioni previste.
Se la residenza permanente è una parte fondamentale del progetto, bisogna verificare la qualificazione dell’immobile prima di firmare o versare un deposito non rimborsabile.
Comprare casa o terreno in Paraguay vivendo in Italia: quali obblighi fiscali?
Un residente fiscale italiano può possedere legalmente immobili in Paraguay.
Deve però analizzare anche gli obblighi italiani.
Monitoraggio fiscale
Gli immobili detenuti all’estero rientrano nella disciplina italiana relativa al monitoraggio delle attività patrimoniali estere.
IVIE
Una persona fisica fiscalmente residente in Italia deve verificare l’applicazione dell’Imposta sul Valore degli Immobili situati all’Estero.
Reddito da affitto
Se l’immobile produce reddito, bisogna coordinare la tassazione paraguayana con quella italiana.
Vendita
Una futura plusvalenza può produrre conseguenze sia in Paraguay sia in Italia in funzione della residenza fiscale del venditore e delle norme applicabili al momento della cessione.
Convenzione Italia-Paraguay
Alla data di aggiornamento non risulta in vigore una Convenzione generale contro le doppie imposizioni sul reddito tra Italia e Paraguay.
Questo rende particolarmente importante analizzare preventivamente gli eventuali meccanismi italiani di credito per le imposte estere e il trattamento della specifica categoria di reddito.
Se ottengo la residenza paraguayana?
Comprare l’immobile o ottenere la radicación permanente non elimina automaticamente la residenza fiscale italiana.
Puoi investire in Paraguay continuando a vivere in Italia oppure utilizzare successivamente l’immobile come parte di un vero trasferimento. Le conseguenze fiscali sono differenti.
Marco vuole comprare 40 ettari in Paraguay e ottenere anche la residenza
Immaginiamo un investitore italiano interessato a un terreno rurale.
Possiede circa 1 milione di euro di patrimonio e trova una proprietà rurale proposta a US$230.000. Il venditore gli spiega che essendo straniero può comprare senza problemi e che, superando US$200.000, otterrà automaticamente anche la residenza permanente.
Primo problema: il titolo
Prima di discutere di Investor Pass, Marco deve verificare se il terreno appartiene realmente al venditore.
Il professionista controlla:
- titolo registrato;
- eventuali ipoteche;
- superficie;
- catasto;
- origine della proprietà;
- eventuali diritti di terzi.
Secondo problema: il terreno reale
I 40 ettari indicati nel contratto devono essere confrontati con planimetria e confini fisici.
Una visita evidenzia che una parte della proprietà presenta bosco e un’altra risulta difficile da raggiungere durante la stagione delle piogge.
Terzo problema: la frontiera
La finca si trova a circa 35 chilometri da una frontiera internazionale.
Marco è italiano e non appartiene a uno dei Paesi confinanti con il Paraguay, quindi la restrizione della Ley 2532 non lo esclude automaticamente per la sola nazionalità.
Bisogna però verificare l’origine del terreno e tutte le altre condizioni applicabili.
Quarto problema: Investor Pass
Il venditore sostiene che qualsiasi immobile sopra US$200.000 dia diritto alla residenza.
Non è corretto.
Marco deve dimostrare che l’immobile venga utilizzato con una reale finalità economica.
Strategia A: azienda agricola
Marco intende utilizzare il terreno per un vero progetto agricolo.
L’investimento presenta quindi una funzione economica concreta e può essere analizzato rispetto alla categoria immobiliare o, a seconda della struttura complessiva, al percorso produttivo.
Strategia B: terreno per uso personale
Se Marco volesse semplicemente costruire una casa di campagna e utilizzare il resto come proprietà privata senza un progetto economico reale, non dovrebbe presumere che i US$230.000 gli consentano automaticamente di utilizzare la modalità immobiliare dell’Investor Pass.
Quinto problema: società o acquisto personale?
Se Marco sviluppa un’attività agricola con personale, vendita dei prodotti e investimenti operativi, una società paraguayana può avere una funzione concreta.
Se invece acquista soltanto il terreno come investimento patrimoniale, l’intestazione personale potrebbe essere più semplice.
Fiscalità italiana
Finché Marco rimane fiscalmente residente in Italia, continua a verificare monitoraggio fiscale, IVIE e redditi prodotti dal bene.
La lezione
Il prezzo e la possibilità di ottenere una residenza arrivano soltanto dopo la verifica di titolo, superficie, accesso, ambiente, utilizzo economico e struttura fiscale.
Come comprare casa o terreno in Paraguay: procedura passo-passo
Definire l’obiettivo
Abitazione, affitto, agricoltura, rivalutazione e Investor Pass richiedono proprietà differenti.
Stabilire il budget complessivo
Considerare prezzo, spese legali, registrazione, topografo, lavori e capitale necessario dopo l’acquisto.
Selezionare l’area
Valutare infrastrutture, domanda, accesso, servizi e sviluppo economico della zona.
Verificare la zona di frontiera
Per terreni rurali stabilire se la finca ricade nella fascia di 50 km e quale normativa sia applicabile all’acquirente.
Verificare l’origine del titolo
Controllare se la proprietà proviene dal normale mercato privato oppure da regimi agrari particolari.
Controllare il proprietario
Verificare titolo, identità, poteri e possibilità effettiva di vendere.
Controllare gravami e contenziosi
Ipoteche, embargos, usufrutti e servitù devono essere conosciuti prima dell’acquisto.
Confrontare Registro e Catasto
Superficie, identificazione e ubicazione devono risultare coerenti anche nel nuovo quadro RUN.
Fare il rilievo del terreno
Per proprietà rurali o grandi lotti utilizzare un topografo quando necessario.
Visitare fisicamente la proprietà
Controllare accesso, confini, occupanti, corsi d’acqua, infrastrutture e condizioni reali.
Verificare ambiente e boschi
Stabilire quale parte del terreno sia effettivamente utilizzabile per il progetto previsto.
Definire l’intestazione
Decidere prima dell’acquisto se comprare personalmente o attraverso una società paraguayana.
Verificare l’Investor Pass
Se interessa la residenza permanente, confermare preventivamente la finalità economica dell’investimento immobiliare.
Preparare la source of funds
Per bonifici importanti predisporre dichiarazioni, estratti conto e documentazione sull’origine del capitale.
Firmare un accordo protettivo
Deposito e obbligo definitivo dovrebbero essere collegati all’esito della due diligence quando possibile.
Preparare l’escritura
Il professionista incaricato coordina trasferimento, documenti e obblighi fiscali della transazione.
Coordinare il pagamento
Non separare il trasferimento del capitale dalla sicurezza giuridica del passaggio di proprietà.
Registrare il nuovo proprietario
Completare correttamente l’iscrizione nel sistema registrale.
Aggiornare la posizione catastale e fiscale
Verificare valore fiscale, imposta immobiliare e dati del nuovo proprietario.
Gestire la fiscalità italiana
Se rimani residente fiscale in Italia, verificare monitoraggio, IVIE e redditi derivanti dall’immobile.
Errori da evitare quando si compra un immobile in Paraguay
La regola generale consente l’investimento straniero, salvo specifiche limitazioni di legge.
La Ley 2532 riguarda in particolare cittadini dei Paesi confinanti e determinate società da essi controllate.
Una proprietà collegata alla riforma agraria viene trattata come una normale finca privata.
Non viene effettuata una verifica aggiornata della situazione registrale.
La superficie materiale non coincide perfettamente con quella presentata dal venditore.
La proprietà esiste ma l’unica strada passa su terreno privato senza una servitù adeguatamente documentata.
Boschi, corsi d’acqua e vincoli possono ridurre notevolmente la superficie economicamente utilizzabile.
Si acquista il titolo senza analizzare chi utilizza concretamente la proprietà.
Si aggiungono costi fiscali e amministrativi senza una reale necessità.
Si ignora che la categoria immobiliare da US$200.000 richiede una finalità economica.
L’imposta immobiliare annuale viene calcolata utilizzando la base fiscale prevista dal sistema catastale.
Il residente italiano non considera monitoraggio, IVIE e tassazione degli eventuali redditi esteri.
Domande frequenti su come comprare casa o terreno in Paraguay
Un italiano può comprare casa in Paraguay?
Sì. In generale un cittadino italiano può acquistare e intestarsi direttamente una normale proprietà immobiliare paraguayana.
Serve essere residenti?
No. La residenza migratoria non è un requisito generale per acquistare un normale immobile.
Serve una società paraguayana?
No. La società può essere utile per determinati progetti, ma non è obbligatoria semplicemente perché l’acquirente è straniero.
Uno straniero può comprare terreno agricolo?
In generale sì, salvo le limitazioni previste dalle leggi speciali, in particolare per determinati immobili rurali nelle zone di frontiera e terreni soggetti alla disciplina agraria.
Esiste il limite dei 50 km dalla frontiera?
Sì. La Ley n. 2532 crea una fascia di sicurezza di 50 chilometri dalle frontiere terrestri e fluviali.
La fascia di 50 km vieta l’acquisto a tutti gli stranieri?
No. Il divieto principale previsto dalla legge riguarda cittadini originari dei Paesi confinanti e persone giuridiche composte prevalentemente da tali cittadini.
Quindi un italiano può comprare terreno entro 50 km dal confine?
La cittadinanza italiana non rientra di per sé nel divieto destinato ai cittadini dei Paesi confinanti. Devono però essere verificate le caratteristiche del terreno, la sua origine e le altre restrizioni applicabili.
Quali sono i Paesi confinanti con il Paraguay?
Argentina, Bolivia e Brasile.
Cosa devo controllare prima di comprare un terreno?
Titolo, gravami, catasto, superficie, accesso, occupanti, acqua, situazione ambientale, zona di frontiera e origine della proprietà sono tra i controlli essenziali.
Serve un topografo?
Per terreni rurali e grandi proprietà è spesso consigliabile verificare materialmente misure e confini prima dell’acquisto.
Cos’è il RUN?
È il Registro Unificado Nacional creato dalla Ley n. 7424/2025 nell’ambito del nuovo Sistema Nacional Unificado Registral y Catastral, con l’obiettivo di integrare e modernizzare le informazioni sugli immobili.
Come verifico se esistono ipoteche?
La situazione deve essere verificata nel sistema registrale attraverso la documentazione aggiornata richiesta dal professionista incaricato della due diligence.
Quanto si paga ogni anno di imposta immobiliare?
L’aliquota generale dell’Impuesto Inmobiliario è dell’1% sul valore fiscale dell’immobile, non automaticamente sul suo prezzo di mercato.
Esiste un’aliquota ridotta per piccoli terreni agricoli?
La Ley n. 125 prevede lo 0,50% per immobili rurali inferiori a 5 ettari quando costituiscono l’unica proprietà destinata all’attività agropecuaria e vengono soddisfatti i requisiti applicabili.
Il valore fiscale è uguale al prezzo di acquisto?
No necessariamente. La base dell’imposta immobiliare viene determinata attraverso il sistema di valutazione fiscale.
Quanto si paga quando si rivende?
Il trattamento dipende dalla posizione del venditore. Per una persona fisica residente, le Rentas y Ganancias del Capital sono soggette all’IRP all’8% sulla base determinata secondo le regole vigenti.
Come viene calcolata la plusvalenza di una persona fisica residente?
In una normale vendita immobiliare la renta neta viene determinata confrontando il 30% del valore di vendita con la differenza documentata tra prezzo di vendita, costo di acquisto e spese ammesse, utilizzando il minore secondo le condizioni previste.
Esiste IVA sulla vendita di immobili?
La normativa paraguayana prevede un’aliquota IVA del 5% per l’alienazione di immobili, con specifiche regole per la determinazione della base imponibile.
Posso comprare per affittare?
Sì. Bisogna però calcolare rendimento netto, imposte, manutenzione, periodi di sfitto e gestione.
Quanto è l’IVA sull’affitto abitativo?
L’affitto di immobili destinati esclusivamente ad abitazione rientra tra le operazioni soggette all’aliquota del 5% secondo la normativa vigente.
Comprare una casa mi dà la residenza permanente?
No automaticamente. Per utilizzare l’immobiliare attraverso l’Investor Pass bisogna soddisfare i requisiti specifici della Constancia de Inversionista Extranjero.
Quanto bisogna investire in immobili per l’Investor Pass?
La soglia introdotta nel 2026 è di almeno US$200.000 o equivalente in guaraní.
Posso usare la casa in cui vivo per l’Investor Pass?
La normativa esclude gli immobili destinati esclusivamente all’uso personale o familiare. Il progetto deve avere una finalità economica dimostrabile.
Posso usare appartamenti da affittare?
La produzione di reddito attraverso locazione rientra concettualmente tra gli utilizzi economici contemplati, ma la struttura concreta deve essere verificata prima dell’acquisto.
L’immobile per l’Investor Pass deve essere già interamente pagato?
La normativa ammette anche determinate operazioni documentate attraverso contratto privato con firme certificate; in tale ipotesi deve risultare versato almeno il 30% dell’investimento dichiarato secondo le condizioni previste.
Meglio comprare personalmente o tramite EAS?
Dipende dall’obiettivo. Una casa personale può essere più semplice da detenere direttamente, mentre una EAS può avere senso per attività agricola, progetto immobiliare o investimento con più soci.
Posso comprare dall’Italia tramite procura?
Determinate fasi possono essere gestite attraverso rappresentanza, purché la procura rispetti le formalità paraguayane, comprese apostille, legalizzazione e traduzione quando necessarie. La struttura concreta va verificata con il professionista incaricato.
Devo dichiarare la casa in Italia?
Se rimani fiscalmente residente italiano devi verificare gli obblighi di monitoraggio fiscale e l’eventuale IVIE.
Se affitto l’immobile devo dichiarare il reddito in Italia?
Un residente fiscale italiano deve analizzare anche in Italia il reddito estero, tenendo conto delle imposte eventualmente pagate in Paraguay e delle regole italiane sul credito per imposte estere.
Esiste una Convenzione fiscale Italia-Paraguay?
Alla data di aggiornamento non risulta in vigore una Convenzione generale contro le doppie imposizioni sul reddito tra Italia e Paraguay.
Conviene comprare terreno in Paraguay?
Può essere interessante per agricoltura, sviluppo o diversificazione patrimoniale, ma la convenienza dipende da titolo, accesso, produttività, ambiente, prezzo e possibilità futura di rivendita.
In Paraguay uno straniero può comprare immobili, ma sui terreni la due diligence è decisiva
Il quadro generale paraguayano è favorevole all’investimento straniero e permette a un cittadino italiano di acquistare direttamente una normale proprietà senza dover ottenere prima la residenza o costituire obbligatoriamente una società.
Le maggiori cautele riguardano i terreni rurali.
Bisogna distinguere le normali proprietà private dai terreni soggetti a discipline agrarie particolari e verificare la Zona de Seguridad Fronteriza di 50 chilometri. Quest’ultima non vieta genericamente l’acquisto a ogni straniero, ma contiene specifiche restrizioni per cittadini dei Paesi confinanti e determinate società.
La due diligence dovrebbe inoltre verificare titolo, RUN, catasto, superficie, accesso, confini, occupanti, ambiente e reale superficie produttiva.
Dal punto di vista fiscale, l’imposta immobiliare ordinaria è pari all’1% del valore fiscale, mentre una futura vendita segue regole differenti in funzione della posizione fiscale del proprietario.
Infine, dal 2026 l’immobiliare può essere utilizzato per l’Investor Pass da US$200.000, ma soltanto quando l’asset presenta una vera finalità economica. Una casa acquistata esclusivamente per uso personale non dovrebbe essere considerata automaticamente qualificante.
La strategia migliore consiste quindi nel scegliere prima un buon immobile e soltanto successivamente verificare se la stessa operazione possa offrire anche vantaggi migratori e fiscali coerenti con il proprio progetto.
Vuoi comprare casa o terreno in Paraguay?
Capitalia può analizzare l’operazione prima dell’acquisto, verificando tipologia di immobile, zona di frontiera, struttura personale o societaria, Investor Pass, source of funds, costi e fiscalità, coordinando l’investimento con l’eventuale progetto di residenza in Paraguay.
Le legislazioni cambiano costantemente. Requisiti, soglie di investimento, norme fiscali, procedure registrali e catastali, vincoli ambientali e condizioni dei programmi di residenza possono essere modificati anche in tempi relativamente brevi.
Il modo migliore è quello di contattarci per avere un’analisi personalizzata della propria situazione, verificando le regole effettivamente vigenti nel momento in cui si decide di procedere.
