Trasferirsi a Dubai: guida completa per italiani
Residenza, fiscalità, Golden Visa, immobili, società, conti correnti e vita quotidiana: cosa deve sapere un italiano che sta pensando di trasferirsi, investire o creare una struttura negli Emirati Arabi Uniti.
Negli ultimi anni Dubai è diventata una delle destinazioni più considerate dagli italiani che vogliono trasferirsi all’estero, creare una società internazionale, acquistare immobili oppure diversificare una parte del proprio patrimonio fuori dall’Europa.
La città offre un ambiente fortemente internazionale, infrastrutture moderne, collegamenti aerei con gran parte del mondo, un mercato immobiliare molto sviluppato e differenti possibilità di residenza. Allo stesso tempo, però, Dubai viene spesso raccontata online in maniera eccessivamente semplicistica: aprire una società, ottenere un visto o acquistare un immobile non significa automaticamente trasferire correttamente la propria residenza fiscale dall’Italia.
È inoltre importante fare una precisazione: quando si parla comunemente di “residenza a Dubai”, la residenza è tecnicamente rilasciata nell’ambito del sistema degli Emirati Arabi Uniti. Dubai è l’Emirato nel quale la persona può vivere, investire o costituire la propria attività.
Perché vuoi trasferirti a Dubai? Vuoi vivere negli Emirati? Aprire una società? Ridurre la concentrazione del patrimonio in Italia? Comprare un immobile? Ottenere una Golden Residency? Gestire un business internazionale? Oppure vuoi realmente trasferire anche la tua residenza fiscale?
La struttura corretta cambia completamente in funzione dell’obiettivo. Il rischio più comune è partire dalla società o dal visto senza avere prima definito il progetto complessivo.
Perché trasferirsi a Dubai?
Dubai è interessante perché concentra nello stesso luogo diversi elementi ricercati da imprenditori, professionisti e investitori internazionali: facilità di collegamento con Europa, Asia e Medio Oriente, un mercato immobiliare molto attivo, infrastrutture moderne, servizi di livello elevato e un sistema economico orientato agli investimenti internazionali.
Dubai permette di operare in un ambiente nel quale convivono imprenditori, aziende, professionisti e investitori provenienti da moltissimi Paesi.
Il mercato offre appartamenti, ville, proprietà di lusso e nuove costruzioni con fasce di prezzo e strategie di investimento molto differenti.
Esistono diversi percorsi di residenza collegati a lavoro, attività imprenditoriale, investimento, proprietà immobiliare e specifiche categorie professionali.
Per un investitore italiano Dubai può rappresentare una seconda base geografica attraverso la quale diversificare attività, investimenti e interessi economici.
Uno degli errori più frequenti consiste nel descrivere Dubai come una destinazione completamente priva di imposizione fiscale. La realtà è più articolata. Negli Emirati non esiste una generale imposta federale sul reddito da lavoro dipendente delle persone fisiche, ma esiste una Corporate Tax e possono sorgere obblighi fiscali per società e persone fisiche che esercitano determinate attività d’impresa. Anche le Free Zone sono soggette a condizioni precise per beneficiare di determinati regimi.
Per chi può essere interessante Dubai?
Dubai può essere presa in considerazione da profili molto differenti. Proprio per questo non esiste una singola struttura valida per tutti: chi vuole semplicemente acquistare un appartamento ha esigenze completamente diverse da chi vuole spostare il centro della propria attività economica negli Emirati.
Vuole creare un’attività negli Emirati, utilizzare Dubai come hub internazionale oppure trasferire realmente parte delle proprie operazioni nel Paese.
Vuole acquistare proprietà da affittare, investire in nuove costruzioni oppure utilizzare l’immobiliare come componente di una strategia patrimoniale più ampia.
Lavora con clienti distribuiti in diversi Paesi e vuole stabilire una presenza fisica e professionale negli Emirati.
Vuole diversificare il proprio patrimonio, stabilire una seconda base internazionale o valutare percorsi di residenza di lungo periodo.
Dove vivere e investire a Dubai?
Anche a Dubai la scelta della zona cambia completamente in funzione dell’obiettivo. Un quartiere adatto a chi vuole vivere vicino al centro finanziario non è necessariamente quello più interessante per una famiglia o per un investitore concentrato sul rendimento da locazione.
| Zona | Profilo ideale | Perché valutarla |
|---|---|---|
| Downtown Dubai | Professionisti, investitori e fascia alta | Zona centrale e iconica, vicina al Burj Khalifa e al Dubai Mall, caratterizzata da immobili di fascia medio-alta e alta e da una forte riconoscibilità internazionale. |
| Dubai Marina e JBR | Expat e investimento residenziale | Area molto internazionale, vicina al mare, con ampia disponibilità di appartamenti e una forte presenza di residenti stranieri. |
| Business Bay | Professionisti e investitori | Posizione centrale, numerosi edifici residenziali e commerciali e vicinanza a Downtown. |
| Dubai Hills | Famiglie e residenti di medio-lungo periodo | Comunità pianificata con ville, appartamenti, aree verdi e servizi, interessante per chi cerca una vita maggiormente residenziale. |
| Jumeirah Village Circle | Investimento e fascia intermedia | Grande offerta di nuove costruzioni e appartamenti con prezzi generalmente differenti rispetto alle zone più centrali e prestigiose. |
| Palm Jumeirah | Luxury e seconde case | Mercato immobiliare internazionale di fascia alta, ville e appartamenti premium, con una componente importante legata al lifestyle e al prestigio. |
Bisogna analizzare domanda reale, tipologia dell’inquilino, service charge, qualità del developer, stato dell’edificio, futura offerta nella zona, condizioni del pagamento e liquidità dell’immobile in caso di rivendita. Due appartamenti con lo stesso prezzo possono avere caratteristiche economiche completamente differenti.
Come ottenere la residenza a Dubai
Esistono diversi percorsi attraverso i quali una persona può ottenere un permesso di residenza negli Emirati Arabi Uniti. La soluzione più adatta dipende dal fatto che il richiedente sia dipendente, imprenditore, investitore, proprietario immobiliare, professionista oppure rientri in altre categorie previste dalla normativa.
Residenza attraverso un’attività o una società
Chi costituisce o partecipa a determinate attività economiche negli Emirati può, quando ne ricorrono i requisiti, ottenere un permesso di residenza collegato alla propria posizione imprenditoriale o societaria. La struttura concreta varia in base alla licenza, alla giurisdizione scelta, al ruolo ricoperto e alle procedure applicabili.
Questo è uno dei motivi per cui viene spesso utilizzata l’espressione “apro una società a Dubai e ottengo la residenza”. Il concetto può essere corretto in determinati casi, ma non significa che qualsiasi società produca automaticamente lo stesso risultato o che quel visto determini automaticamente anche la residenza fiscale.
Golden Residency per investitori immobiliari
Uno dei percorsi più conosciuti è la Golden Residency. Secondo le regole attualmente pubblicate dalla Federal Authority for Identity, Citizenship, Customs & Port Security, l’investitore immobiliare può accedere alla Golden Residency quando possiede uno o più immobili negli Emirati per un valore complessivo di almeno 2 milioni di dirham, rispettando le condizioni previste.
La Golden Residency per gli investitori immobiliari è attualmente una residenza di lungo periodo della durata di 10 anni, rinnovabile al permanere dei requisiti. L’immobile può, in determinate condizioni, essere finanziato attraverso una banca locale approvata e sono previste anche regole specifiche per alcune proprietà off-plan acquistate da developer autorizzati.
Possedere una Golden Residency non significa però automaticamente essere fiscalmente residenti negli Emirati o non essere più fiscalmente residenti in Italia. I due aspetti devono essere analizzati separatamente.
Golden Residency attraverso altri investimenti
Il programma contempla anche altre categorie di investitori. Tra i requisiti attualmente pubblicati esistono, ad esempio, percorsi collegati a investimenti o partecipazioni per almeno 2 milioni di dirham, oltre a specifiche condizioni relative a proprietà dei capitali, documentazione e assicurazione sanitaria.
Green Residency
Gli Emirati dispongono inoltre della Green Residency, una categoria distinta che può riguardare, tra gli altri, professionisti qualificati, freelancer, lavoratori autonomi, investitori e business partner che soddisfano le relative condizioni.
La scelta non dovrebbe quindi partire dalla domanda “qual è il visto più facile?”, ma da una domanda differente: quale tipo di presenza negli Emirati corrisponde realmente al mio progetto personale ed economico?
Residenza fiscale e tasse a Dubai
Possedere un Emirates ID, un permesso di residenza o una società negli Emirati non significa automaticamente avere trasferito la propria residenza fiscale dall’Italia. La posizione deve essere analizzata applicando sia le regole degli Emirati sia quelle italiane.
Quando una persona può essere residente fiscale negli Emirati?
La normativa degli Emirati prevede differenti criteri per determinare la residenza fiscale di una persona fisica. Uno dei criteri più semplici riguarda la presenza fisica nel Paese per almeno 183 giorni nell’arco dei 12 mesi rilevanti.
Esistono anche situazioni nelle quali possono essere rilevanti una presenza di almeno 90 giorni insieme ad altri requisiti, come un permesso di residenza valido e la disponibilità di un’abitazione permanente oppure l’esercizio di un’attività o di un lavoro negli Emirati. Possono inoltre essere valutati il luogo abituale di residenza e il centro degli interessi finanziari e personali.
E per chi proviene dall’Italia?
Un italiano deve analizzare contemporaneamente due sistemi. Non basta dimostrare di avere una posizione negli Emirati: bisogna verificare se sono realmente cessati gli elementi che possono determinare la residenza fiscale italiana.
Giorni di presenza, abitazione, attività lavorativa o imprenditoriale, interessi personali ed economici e requisiti per la documentazione della residenza fiscale.
Presenza fisica, famiglia, abitazioni, società, interessi economici, attività e altri legami che possono risultare fiscalmente rilevanti.
Esiste davvero lo 0% di tasse?
Per una persona fisica la situazione può essere molto favorevole, perché negli Emirati non esiste una generale imposta federale sul normale stipendio percepito da una persona fisica e il reddito da investimenti personali e quello derivante da investimenti immobiliari detenuti a titolo personale non sono considerati, in linea generale, attività d’impresa ai fini della Corporate Tax.
Questo non significa però che qualsiasi attività svolta da una persona fisica sia automaticamente esente. Una persona che esercita un business o una business activity negli Emirati può essere soggetta alla Corporate Tax quando il relativo turnover supera le soglie previste dalla normativa.
Costituire una società, ottenere un visto e trascorrere poche settimane all’anno negli Emirati non è necessariamente sufficiente per dimostrare che il proprio centro personale ed economico sia stato realmente trasferito. Una strategia internazionale deve essere coerente con ciò che avviene concretamente nella vita della persona.
Comprare casa e investire in immobili a Dubai
Dubai dispone di un mercato immobiliare estremamente sviluppato e gli stranieri possono acquistare proprietà in specifiche freehold areas designate per la proprietà straniera.
L’acquisto può avere finalità molto differenti: abitazione personale, seconda casa, investimento da locazione, proprietà turistica, diversificazione patrimoniale oppure investimento collegato a un possibile percorso di Golden Residency.
Acquistare ready property o off-plan?
Una delle prime decisioni riguarda la scelta tra un immobile già completato e un progetto off-plan, cioè acquistato prima del completamento della costruzione.
Permette di analizzare concretamente edificio, appartamento, service charge, zona e potenziale locativo e può generalmente essere utilizzato o affittato subito dopo il completamento dell’operazione.
Può prevedere piani di pagamento dilazionati e prezzi differenti rispetto al mercato del pronto, ma richiede una valutazione particolarmente attenta del developer, del progetto, delle condizioni contrattuali e dell’offerta futura.
Quanto costa registrare un acquisto?
Tra i costi principali dell’operazione immobiliare bisogna considerare le commissioni e le spese di registrazione. La tariffa prevista dal Dubai Land Department per la registrazione di una compravendita immobiliare è attualmente pari al 4% del valore della compravendita, oltre agli ulteriori costi che possono derivare dalla specifica operazione.
Il contratto può disciplinare come tale costo venga ripartito tra le parti. Nella pratica commerciale è quindi essenziale verificare esattamente quali spese siano poste a carico dell’acquirente prima di calcolare il rendimento finale dell’investimento.
La due diligence immobiliare
Prima di acquistare è opportuno verificare almeno:
- titolarità e situazione registrale dell’immobile;
- developer e storico del progetto;
- eventuali finanziamenti o gravami;
- service charge annuali;
- condizioni del contratto di acquisto;
- stato dell’edificio nel caso di proprietà già completate;
- regole applicabili all’affitto;
- offerta futura nella stessa zona;
- modalità e costi di rivendita;
- eventuale utilizzabilità dell’investimento ai fini della residenza.
Quando si confrontano investimenti immobiliari bisogna sottrarre service charge, periodi senza inquilino, gestione, manutenzione, commissioni e altri costi. Il rendimento reale dell’operazione deve essere calcolato sul capitale complessivamente investito e non soltanto sul prezzo pubblicizzato dell’appartamento.
Aprire una società e un conto corrente a Dubai
Uno dei motivi principali per cui gli imprenditori italiani valutano Dubai è la possibilità di costituire una società negli Emirati. La prima distinzione importante è generalmente quella tra Mainland e Free Zone.
Società Mainland
Una società Mainland è registrata nell’ambito della giurisdizione economica ordinaria di Dubai. Per numerose attività oggi è possibile la proprietà straniera al 100%, anche se requisiti e autorizzazioni dipendono dalla specifica attività svolta.
Società Free Zone
Dubai e gli Emirati dispongono di numerose Free Zone specializzate in differenti settori. La scelta della Free Zone non dovrebbe essere effettuata semplicemente cercando il pacchetto più economico: bisogna valutare attività consentite, struttura societaria, requisiti operativi, possibilità bancaria, ufficio, visti e fiscalità.
Il regime fiscale delle Free Zone prevede lo 0% sul Qualifying Income solamente quando la società rispetta le condizioni per essere considerata una Qualifying Free Zone Person. Il reddito che non soddisfa i requisiti può essere soggetto alla Corporate Tax ordinaria.
Corporate Tax negli Emirati
Il regime ordinario di Corporate Tax prevede attualmente un’aliquota dello 0% sulla parte di reddito imponibile fino a 375.000 AED e del 9% sulla parte eccedente tale soglia, fatte salve le specifiche regole, esenzioni e regimi applicabili.
Questo ha reso ancora più importante progettare la società in base all’attività realmente svolta e non in base a slogan come “società tax free”.
Aprire il conto corrente
La costituzione della società e l’apertura del conto bancario sono due processi separati. Una licenza commerciale non garantisce automaticamente l’accettazione da parte di una banca.
Gli istituti finanziari possono richiedere informazioni sul beneficiario effettivo, attività svolta, clienti, Paesi con cui la società opera, fatture, contratti, origine del patrimonio e provenienza dei fondi. Una struttura societaria semplice e coerente con l’attività reale tende a essere più facilmente comprensibile anche dal punto di vista bancario.
Quanto costa vivere a Dubai?
Dubai può offrire una qualità della vita molto elevata, ma non dovrebbe essere scelta pensando necessariamente di ridurre le spese rispetto all’Italia. Il costo reale dipende soprattutto da abitazione, zona, composizione familiare e stile di vita.
L’affitto rappresenta spesso una delle principali spese. Downtown, Marina, Palm Jumeirah e le comunità premium possono avere costi molto differenti rispetto a zone più periferiche o emergenti.
Per una famiglia con figli le scuole internazionali possono rappresentare una delle voci di spesa più importanti dell’intero budget annuale.
L’assicurazione sanitaria deve essere considerata nella pianificazione e può variare notevolmente in funzione di età, copertura e livello dei servizi.
Ristoranti, beach club, automobile, servizi personali e attività ricreative possono portare il costo mensile a livelli molto differenti tra due persone che vivono nella stessa città.
Per questo motivo è più utile costruire un budget personale reale anziché affidarsi alle classifiche generiche sul costo della vita. Un single che vive in modo essenziale e una famiglia con due figli in una scuola internazionale stanno economicamente vivendo in due Dubai completamente differenti.
Andrea, 47 anni: come potrebbe pianificare il trasferimento a Dubai
Immaginiamo il caso di un imprenditore italiano che vuole costruire gradualmente una presenza negli Emirati.
Ha accumulato circa 700.000 euro di liquidità e investimenti finanziari. Una parte importante dei suoi clienti è internazionale e Andrea può svolgere parte del proprio lavoro da remoto.
Sta pensando di trasferirsi a Dubai, aprire una società negli Emirati e acquistare successivamente un appartamento. Ha sentito dire che basta aprire una società, ottenere il visto e trascorrere qualche settimana all’anno negli Emirati per “non pagare più tasse in Italia”.
La scelta sbagliata
Andrea sceglie online la Free Zone con il pacchetto più economico, costituisce una società, ottiene un permesso di residenza e continua sostanzialmente a vivere e lavorare come prima dall’Italia. La società italiana resta operativa, la famiglia continua a vivere in Italia e gran parte dell’attività viene ancora gestita da lì.
Formalmente Andrea possiede ora una società e una residenza negli Emirati. Questo però non significa necessariamente che abbia trasferito correttamente la propria residenza fiscale.
Un approccio più razionale
Prima di costituire la società, Andrea analizza la propria posizione italiana, la localizzazione dei clienti, il luogo da cui svolgerà effettivamente il lavoro, il numero di giorni che intende trascorrere negli Emirati, la propria abitazione, la struttura societaria e l’investimento immobiliare futuro.
A quel punto può confrontare differenti strategie.
Strategia A. Trasferirsi inizialmente in affitto, creare la struttura societaria più coerente con la propria attività e trascorrere realmente una parte significativa dell’anno a Dubai, verificando nel tempo se la città corrisponde alle proprie esigenze.
Strategia B. Se il progetto personale e patrimoniale lo giustifica, valutare successivamente l’acquisto di uno o più immobili e verificare se l’investimento possa soddisfare anche i requisiti per una Golden Residency.
Strategia C. Se Andrea non vuole realmente trasferire il centro della propria vita, utilizzare Dubai esclusivamente come destinazione di investimento, senza costruire artificialmente una residenza fiscale che non corrisponde alla realtà.
La differenza è la sostanza
Società, visto, conto corrente e immobile sono strumenti. Non sono di per sé una strategia. La struttura deve riflettere quello che Andrea fa concretamente: dove vive, dove lavora, dove gestisce il business e dove si trovano i suoi principali interessi personali ed economici.
È questo il punto che distingue una semplice società costituita a Dubai da un vero progetto di trasferimento internazionale.
Come organizzare correttamente il trasferimento a Dubai
Una pianificazione seria dovrebbe partire dalla situazione personale dell’investitore e non dal prodotto che gli viene proposto: società, immobile o visto devono essere conseguenze della strategia e non il punto di partenza.
Definire l’obiettivo
Capire se si vuole vivere a Dubai, creare un business, acquistare immobili, ottenere una Golden Residency, diversificare il patrimonio oppure trasferire realmente la residenza fiscale.
Analizzare la posizione italiana
Famiglia, abitazioni, società, partecipazioni, attività lavorativa, clienti, investimenti e presenza fisica devono essere analizzati prima del trasferimento.
Scegliere il percorso di residenza
Valutare se la residenza debba derivare da attività imprenditoriale, investimento immobiliare, Golden Residency o altra categoria applicabile.
Progettare la struttura societaria
Quando necessaria, confrontare Mainland e Free Zone in funzione dell’attività reale, dei clienti, della fiscalità e delle necessità bancarie.
Scegliere dove vivere
Prima di acquistare può essere utile conoscere personalmente le differenti aree della città e comprendere quale corrisponda realmente alle proprie esigenze.
Organizzare banca e provenienza dei fondi
Preparare documentazione coerente su attività economica, patrimonio, origine dei capitali, clienti e operazioni previste.
Coordinare il trasferimento fiscale
Se l’obiettivo è realmente trasferire la residenza fiscale, bisogna coordinare gli adempimenti negli Emirati con la cessazione dei presupposti che possono determinare la residenza fiscale italiana.