Comprare casa in Costa Rica: guida completa per italiani
Proprietà per stranieri, costi di acquisto, tasse, controlli da effettuare, immobili sulla costa, società, residenza e rendimento: tutto quello che un italiano dovrebbe verificare prima di comprare casa in Costa Rica.
Comprare casa in Costa Rica è possibile anche per un cittadino italiano che non è ancora residente nel Paese. Per gli immobili regolarmente titolati, gli stranieri sono generalmente soggetti alle stesse regole di acquisto applicabili ai cittadini costaricani, con importanti eccezioni in alcune aree sottoposte a regimi speciali, soprattutto nella Zona Marítimo Terrestre.
Questo rende il Costa Rica interessante sia per chi vuole trasferirsi sia per chi cerca una seconda casa, un appartamento da affittare, una proprietà turistica o un terreno da sviluppare. Ma proprio la relativa semplicità con cui uno straniero può acquistare non deve far sottovalutare la due diligence.
Un immobile può essere perfettamente registrato ma avere problemi di accesso, disponibilità idrica, uso del suolo, confini, gravami, concessioni, condominio o possibilità edificatoria. Il prezzo di vendita rappresenta quindi soltanto una parte dell’analisi.
Perché vuoi comprare casa in Costa Rica? Vuoi viverci? Affittarla a lungo termine? Utilizzarla per locazioni turistiche? Ottenere una residenza da investitore? Costruire una seconda base patrimoniale fuori dall’Europa? Oppure vuoi comprare un terreno per sviluppare un progetto?
Lo stesso immobile può essere adatto a uno di questi obiettivi e completamente sbagliato per un altro. Prima di cercare la proprietà bisogna quindi definire la strategia.
Un italiano può comprare casa in Costa Rica?
In linea generale, sì. Per gli immobili regolarmente titolati gli stranieri possono acquistare, possedere e vendere proprietà in Costa Rica senza dover prima ottenere la cittadinanza o la residenza costaricana.
Questo significa che un italiano può acquistare un appartamento a San José, una villa a Escazú, una casa nella Valle Centrale oppure numerose proprietà situate sulla costa senza dover essere già residente.
Non tutte le proprietà che vengono commercializzate in Costa Rica sono giuridicamente identiche. Una normale finca iscritta al Registro Nacional è molto diversa da una concessione nella Zona Marítimo Terrestre, da determinati diritti possessorî o da immobili situati in aree sottoposte a regimi speciali.
Prima di parlare di prezzo o rendimento bisogna quindi capire che cosa si sta effettivamente acquistando.
Serve la residenza per acquistare?
No, per un normale immobile titolato non è necessario ottenere prima la residenza migratoria. Acquisto dell’immobile e procedura di residenza sono due processi separati.
La proprietà può eventualmente essere utilizzata nell’ambito di una successiva richiesta di residenza da investitore se rispetta i requisiti applicabili, ma non bisogna dare per scontato che qualsiasi acquisto immobiliare produca automaticamente un diritto migratorio.
Dove comprare casa in Costa Rica?
La scelta della zona dovrebbe dipendere dall’utilizzo dell’immobile e non soltanto dalla bellezza del luogo. Una casa ideale per trascorrere tre settimane di vacanza può essere poco pratica per viverci tutto l’anno o poco efficiente come investimento da locazione.
| Zona | Profilo | Perché valutarla | Attenzione a |
|---|---|---|---|
| La Sabana / Nunciatura | Investimento urbano e uso personale | Condomini moderni, domanda residenziale, servizi, ospedali e posizione centrale | Quote condominiali, futura offerta di nuove torri e prezzo per metro quadrato |
| Escazú | Famiglie, expat e fascia medio-alta | Servizi internazionali, scuole, ospedali, shopping e mercato residenziale consolidato | Traffico, differenze tra quartieri e prezzi elevati nelle zone premium |
| Santa Ana | Famiglie e professionisti | Condomini, case, servizi e vicinanza a importanti aree aziendali | Necessità dell’automobile in molte zone e forte sviluppo immobiliare |
| Heredia / Belén / Cariari | Investitori e professionisti | Vicinanza all’aeroporto, multinazionali e zone franche | Microzone molto differenti e traffico negli spostamenti verso San José |
| Guanacaste | Seconde case, turismo e mercato internazionale | Spiagge, aeroporto di Liberia e forte presenza di acquirenti stranieri | Prezzi elevati nelle località premium, manutenzione, acqua e regime giuridico delle proprietà costiere |
| Jacó / Pacifico Centrale | Turismo e locazioni brevi | Vicinanza relativa alla capitale e mercato turistico consolidato | Stagionalità, qualità della microzona e costi di gestione |
| Atenas / Grecia / Valle Centrale | Residenza personale e pensionamento | Clima più mite, proprietà più ampie e stile di vita meno urbano | Liquidità dell’immobile e dipendenza dall’automobile |
| Zone rurali | Terreni, progetti agricoli e sviluppo | Maggiore disponibilità di spazio e prezzi potenzialmente inferiori | Accesso, acqua, uso del suolo, infrastrutture e rivendibilità |
Quando si compra un immobile bisogna chiedersi non soltanto “mi piace?”, ma anche “chi potrebbe comprarlo da me tra cinque o dieci anni?”. Un immobile estremamente particolare o isolato può essere perfetto per uso personale ma avere un mercato di rivendita molto ristretto.
Comprare per viverci o per investire?
Se l’obiettivo è vivere personalmente nell’immobile, fattori come sicurezza, clima, distanza dagli ospedali e qualità della vita assumono maggiore importanza. Se l’obiettivo è produrre reddito, bisogna invece dare maggiore peso a domanda locativa, vacancy, costi condominiali, gestione e facilità di rivendita.
Un buon investimento e una buona casa per viverci non sono necessariamente la stessa proprietà.
Come funziona l’acquisto di una casa in Costa Rica?
Il trasferimento della proprietà immobiliare in Costa Rica avviene normalmente attraverso un atto notarile che viene successivamente presentato al Registro Nacional per l’iscrizione del nuovo proprietario.
La presenza di un notaio non significa però che l’acquirente debba rinunciare a una propria consulenza indipendente. Quando l’operazione è importante, il professionista che rappresenta l’acquirente dovrebbe verificare l’immobile e la struttura dell’operazione prima della firma.
Offerta, prenotazione e deposito
Prima della compravendita definitiva può essere utilizzata un’offerta, un contratto preliminare, un’opzione di compravendita o altra struttura contrattuale. Le condizioni cambiano in funzione dell’operazione.
Il punto essenziale è evitare di versare depositi significativi senza avere stabilito chiaramente:
- quando il deposito diventa non rimborsabile;
- quali condizioni devono essere soddisfatte;
- quanto dura il periodo di due diligence;
- cosa accade se emergono problemi registrali o urbanistici;
- cosa accade se l’acquirente non può trasferire i fondi;
- chi detiene materialmente il denaro durante il periodo intermedio.
La pressione a “bloccare subito l’affare” è uno dei momenti nei quali l’investitore internazionale è più vulnerabile. Se l’offerta dipende dal completamento della due diligence, tale condizione deve essere formulata chiaramente e il meccanismo di restituzione del deposito deve essere compreso prima del pagamento.
Utilizzo di escrow
In molte operazioni internazionali può essere utilizzato un conto escrow per gestire il deposito e i fondi destinati al closing. L’escrow non sostituisce il controllo legale dell’immobile, ma può separare il trasferimento del denaro dalla consegna diretta dei fondi al venditore prima che siano soddisfatte le condizioni concordate.
Le procedure di escrow e bancarie richiedono normalmente documentazione sulla provenienza dei fondi. Chi acquista dall’estero dovrebbe quindi preparare in anticipo estratti conto, contratti di vendita, dichiarazioni fiscali o altra documentazione idonea a spiegare origine e percorso del capitale.
Due diligence immobiliare in Costa Rica: cosa controllare prima di comprare
La due diligence è probabilmente la fase più importante dell’intera operazione. Il Registro Inmobiliario integra informazioni registrali e catastali e permette di verificare proprietà, gravami, piani e altri elementi fondamentali.
1. Proprietario registrale
Bisogna verificare che la persona o la società che vende disponga effettivamente del diritto di trasferire la proprietà e che i dati coincidano con quelli del Registro Nacional.
2. Ipoteche, gravami e annotazioni
La finca può essere gravata da ipoteche, servitù, annotazioni giudiziarie, limitazioni o altri diritti che devono essere compresi prima della firma.
3. Plano catastrado e confini
Il piano catastale deve essere confrontato con la realtà fisica. Nel caso di terreni, proprietà rurali o immobili con confini poco evidenti può essere opportuno coinvolgere un topografo indipendente.
4. Accesso legale
Il fatto che una strada venga fisicamente utilizzata non significa automaticamente che l’accesso giuridico alla proprietà sia corretto. Servitù e accessi devono essere verificati documentalmente.
5. Uso del suolo
Se l’acquirente vuole costruire, ampliare, realizzare appartamenti, sviluppare un’attività commerciale o utilizzare il terreno per uno scopo specifico, deve verificare con la municipalità quale uso sia effettivamente consentito.
6. Disponibilità di acqua
Per un terreno edificabile l’esistenza di acqua disponibile può essere determinante. Una proprietà apparentemente interessante può perdere gran parte del proprio valore progettuale se non è possibile ottenere il servizio idrico necessario allo sviluppo previsto.
7. Permessi e costruzioni esistenti
Una casa fisicamente esistente non dovrebbe essere considerata automaticamente regolare. Bisogna verificare, quando pertinente, piani, permessi, dichiarazioni, valore delle costruzioni e corrispondenza tra situazione reale e documentale.
8. Situazione municipale
È opportuno verificare imposte immobiliari, eventuali servizi municipali, dichiarazioni di valore e debiti collegati alla proprietà.
9. Condominio
Per un appartamento bisogna controllare regolamento condominiale, quote ordinarie e straordinarie, eventuali debiti del venditore, restrizioni sugli affitti, regole per animali, parcheggi e utilizzo delle aree comuni.
10. Situazione fiscale del venditore e della struttura
Quando l’immobile appartiene a una società o quando viene proposta un’operazione societaria anziché un normale trasferimento immobiliare, la due diligence deve estendersi alla società: contabilità, debiti, dichiarazioni, beneficiari effettivi, contratti, eventuali cause e altre passività.
Se il venditore propone di trasferire le quote della società proprietaria dell’immobile, l’acquirente non sta acquistando soltanto la proprietà: sta acquisendo la società con la sua storia. Prima di procedere bisogna quindi controllare non soltanto la finca ma anche la posizione societaria, contabile e fiscale.
Quanto costa comprare casa in Costa Rica?
Il budget non dovrebbe fermarsi al prezzo dell’immobile. Oltre al prezzo di compravendita bisogna considerare imposta di trasferimento, spese registrali, onorari notarili, timbri, eventuale escrow, consulenza legale, topografo e costi bancari.
| Voce | Riferimento | Come viene calcolata |
|---|---|---|
| Imposta di trasferimento immobiliare | 1,5% | Sul maggiore tra il valore fiscale dell’immobile e il valore dichiarato nell’atto di trasferimento |
| Arancel del Registro Nacional per il trasferimento | ₡5 per ogni ₡1.000 | Equivale allo 0,5% sulla base utilizzata per il calcolo registrale, oltre agli altri timbri e diritti applicabili |
| Onorari notarili | Variabili | Calcolati secondo la tariffa professionale applicabile e la quantificazione dell’atto |
| Due diligence legale | Variabile | Dipende da complessità dell’immobile, società, condominio, terreno e documentazione da controllare |
| Topografo | Quando necessario | Particolarmente importante per terreni, segregazioni, confini o discrepanze catastali |
| Escrow e costi bancari | Quando utilizzati | Dipendono dal provider, dall’importo e dalla complessità della verifica dei fondi |
Il Ministerio de Hacienda indica che l’aliquota dell’1,5% si applica al maggiore tra il valore fiscale dell’immobile e il valore di trasferimento indicato nella escritura. Sottostimare artificialmente il prezzo non dovrebbe quindi essere considerato uno strumento di pianificazione.
Imposta immobiliare annuale
La normale imposta municipale sui beni immobili è pari allo 0,25% annuo del valore dell’immobile registrato presso l’amministrazione tributaria municipale, fatte salve le esenzioni e le regole specifiche previste dalla legge.
Il proprietario deve inoltre prestare attenzione agli obblighi di dichiarazione del valore dell’immobile e agli aggiornamenti che possono verificarsi in seguito a trasferimenti, costruzioni o rivalutazioni.
Imposta sulle abitazioni di valore elevato
Esiste inoltre l’Impuesto Solidario para el Fortalecimiento de Programas de Vivienda, comunemente associato alle abitazioni di valore elevato. Per il 2026 l’obbligo riguarda gli immobili abitativi, utilizzati abitualmente, occasionalmente o per ricreazione, quando il valore della costruzione e delle installazioni fisse e permanenti supera ₡143 milioni.
Le soglie vengono aggiornate periodicamente, quindi un acquirente di una villa o di una proprietà di fascia alta deve verificare ogni anno se rientra nell’imposta e quale aliquota progressiva sia applicabile.
Comprare casa vicino al mare: attenzione alla Zona Marítimo Terrestre
Uno dei punti più importanti per chi sogna una casa sulla spiaggia è comprendere la Zona Marítimo Terrestre, ZMT.
In termini generali, la ZMT è una fascia di 200 metri lungo i litorali, misurata dalla linea di alta marea ordinaria. Questa fascia si divide normalmente in due parti.
Costituiscono la zona pubblica, destinata all’uso pubblico e normalmente non suscettibile di appropriazione privata.
Costituiscono la zona restringida, nella quale possono essere concesse autorizzazioni o concessioni secondo la normativa e il piano regolatore costiero applicabile.
Quando si valuta un immobile costiero bisogna verificare immediatamente se si tratta di piena proprietà iscritta al Registro Nacional oppure di un diritto di concessione. Durata, trasferibilità, canone, utilizzo e requisiti per gli stranieri sono differenti.
Limitazioni per gli stranieri
La normativa costaricana prevede restrizioni specifiche per le concessioni nella zona marittimo-terrestre. In particolare, possono sorgere limitazioni per stranieri che non abbiano maturato il periodo di residenza richiesto e per società con determinate percentuali di capitale straniero.
Questo è molto diverso dal normale acquisto di una proprietà titolata fuori dal regime ZMT, dove l’acquirente straniero è generalmente soggetto alle medesime regole di acquisto del cittadino costaricano.
“Vista mare” non significa ZMT
Una casa a poche centinaia di metri dalla spiaggia può essere una normale proprietà privata titolata, mentre un’altra più vicina al mare può trovarsi all’interno del regime concessorio. Non bisogna quindi dedurre lo status giuridico semplicemente guardando la distanza visiva dal mare.
Il primo documento da comprendere non è la brochure commerciale, ma la situazione registrale e catastale dell’immobile. Per proprietà costiere di valore elevato la due diligence dovrebbe includere specificamente l’analisi della ZMT e dell’eventuale concessione.
Meglio comprare casa personalmente o attraverso una società?
In Costa Rica è comune incontrare immobili intestati direttamente a persone fisiche e immobili detenuti attraverso società. Nessuna delle due strutture è automaticamente migliore.
| Struttura | Possibili vantaggi | Aspetti da valutare |
|---|---|---|
| Proprietà personale | Struttura semplice e titolarità diretta dell’immobile | Successione, gestione in caso di assenza, eventuale vendita futura e fiscalità personale |
| Società costaricana | Può facilitare alcune modalità di amministrazione, comproprietà e organizzazione patrimoniale | Costi annuali, obblighi societari, registro dei beneficiari effettivi, contabilità e responsabilità della società |
Costituire una società soltanto perché “in Costa Rica si fa così” non è una strategia. Prima bisogna capire chi utilizzerà l’immobile, se verrà affittato, se ci sono più investitori, come dovrà essere gestita la successione e quali obblighi avrà la struttura.
La società è uno strumento giuridico con propri obblighi. Può essere utile in determinate situazioni, ma deve essere scelta sulla base di un obiettivo concreto e coordinata anche con la posizione fiscale italiana dell’acquirente.
Comprare le quote della società proprietaria
Talvolta il venditore propone di cedere la società che possiede l’immobile invece di trasferire direttamente la finca. Questa soluzione deve essere analizzata con particolare attenzione.
L’acquirente deve verificare almeno:
- chi sono realmente i soci e gli amministratori;
- situazione fiscale della società;
- imposta annuale sulle persone giuridiche;
- Registro de Transparencia y Beneficiarios Finales;
- eventuali conti bancari;
- debiti e contratti;
- contenziosi;
- eventuali lavoratori;
- operazioni precedenti;
- regolarità contabile.
Acquistare le quote senza effettuare questa verifica significa assumere potenzialmente passività che non hanno nulla a che vedere con la casa.
Comprare casa in Costa Rica per affittarla: come valutare il rendimento
Quando l’immobile viene acquistato come investimento bisogna distinguere tra rendimento lordo e rendimento netto. La percentuale pubblicizzata dall’agente immobiliare è spesso calcolata semplicemente dividendo il canone annuale per il prezzo di acquisto.
Un’analisi seria deve invece considerare:
- prezzo di acquisto;
- imposte e costi di closing;
- arredamento;
- quota condominiale;
- imposta immobiliare;
- assicurazione;
- manutenzione;
- commissione di gestione;
- periodi senza inquilino;
- utenze eventualmente incluse;
- imposta sui redditi da locazione;
- eventuale costo finanziario.
Come vengono tassati gli affitti?
Nel regime ordinario delle rentas del capital inmobiliario, la normativa costaricana prevede una deduzione forfettaria del 15% sul reddito lordo senza necessità di giustificare i relativi costi. Sulla base imponibile residua viene applicata un’aliquota del 15%.
In termini matematici, nel regime ordinario questo equivale a un’imposizione del 12,75% sul reddito lordo prima di considerare eventuali situazioni o regimi differenti che possano essere applicabili al singolo contribuente.
Un appartamento acquistato per US$200.000 e affittato per US$1.400 al mese genera teoricamente US$16.800 lordi all’anno, pari all’8,4% del solo prezzo di acquisto. Ma se si aggiungono costi di closing, condominio, manutenzione, vacancy, gestione e fiscalità, il rendimento netto reale può risultare sensibilmente inferiore.
Affitto lungo termine o turistico?
L’affitto lungo termine può offrire maggiore prevedibilità ma un rendimento lordo apparentemente inferiore. La locazione breve può produrre ricavi più elevati in alcune località, ma comporta maggior lavoro, stagionalità, pulizie, marketing, gestione e una maggiore esposizione all’andamento turistico.
Per gli appartamenti in condominio bisogna inoltre verificare prima dell’acquisto se il regolamento consente l’utilizzo che l’investitore ha in mente.
Comprare casa in Costa Rica permette di ottenere la residenza?
L’acquisto immobiliare può essere utilizzato nell’ambito della categoria migratoria Inversionista quando soddisfa i requisiti previsti, ma comprare casa non produce automaticamente una residenza.
La disciplina migratoria vigente continua a contenere riferimenti a una soglia di investimento di US$150.000 per la categoria Inversionista. Nel 2026, tuttavia, è necessario prestare particolare attenzione alla relazione tra tale disciplina e la conclusione del periodo temporale previsto dalla Ley 9996 per determinati benefici.
Se l’obiettivo dell’acquisto è anche migratorio bisogna verificare prima della firma quale soglia venga effettivamente applicata alla nuova domanda, quale valore dell’immobile sia riconoscibile, come debba essere documentato l’investimento e come debba essere strutturata la titolarità.
Questo controllo deve essere fatto prima di decidere se acquistare personalmente, tramite società o attraverso un’altra struttura. Modificare l’intestazione successivamente può comportare nuovi costi, nuovi atti e conseguenze fiscali.
Residenza migratoria e residenza fiscale
Anche quando l’investimento permette di ottenere una residenza migratoria, questo non significa automaticamente che l’acquirente abbia trasferito la propria residenza fiscale dall’Italia al Costa Rica.
Per un cittadino italiano devono essere analizzati separatamente presenza fisica, AIRE, domicilio, famiglia, attività economiche, società e altri legami rilevanti.
Quali tasse si pagano quando si vende una casa in Costa Rica?
Un investimento dovrebbe essere analizzato anche pensando alla futura uscita. La normativa costaricana prevede un’imposta sulle ganancias de capital.
In linea generale, la tariffa applicabile alle plusvalenze è del 15% sulla plusvalenza imponibile. Per determinati beni e diritti acquisiti prima del 1° luglio 2019 esiste, nella prima vendita successiva all’entrata in vigore del nuovo regime, la possibilità prevista dalla legge di optare per una tariffa del 2,25% sul prezzo di trasferimento.
Venditore non domiciliato
Quando il venditore di un immobile situato in Costa Rica è fiscalmente non domiciliato, la normativa prevede che l’acquirente effettui una ritenuta del 2,5% sul prezzo totale concordato a titolo di ritenuta collegata all’imposta sulle plusvalenze, secondo la procedura applicabile.
Se un investitore vuole ricevere US$300.000 netti dalla vendita non dovrebbe semplicemente pubblicizzare l’immobile a US$300.000. Commissioni, fiscalità, eventuale ritenuta, cancellazione di ipoteche e altri costi possono ridurre il capitale effettivamente disponibile dopo il closing.
Paolo e Ursula: comprare un appartamento a San José come investimento e seconda casa
Immaginiamo una coppia italiana interessata a costruire gradualmente una presenza in Costa Rica.
Vivono ancora in Italia e dispongono di circa 450.000 euro tra liquidità e investimenti finanziari. Vogliono acquistare un appartamento a San José da utilizzare personalmente due o tre mesi all’anno e affittare nel resto del periodo.
Trovano un appartamento moderno a Nunciatura proposto a US$165.000. L’edificio dispone di piscina, palestra, coworking e sicurezza. L’agenzia segnala che nella zona immobili simili possono essere affittati e che il prezzo sembra competitivo.
L’errore che potrebbero commettere
Paolo e Ursula si concentrano esclusivamente sul prezzo di acquisto e sul possibile canone mensile. Poiché l’immobile sembra nuovo e si trova in un condominio moderno, pensano che la due diligence possa essere minima.
Versano quindi un deposito senza avere ancora verificato regolamento condominiale, quote, situazione registrale, valore fiscale, eventuali debiti del venditore e possibilità concreta di utilizzare l’appartamento secondo la strategia prevista.
Un’analisi più corretta
Prima del closing la coppia fa verificare la finca al Registro Nacional, il piano catastale, eventuali gravami, situazione municipale, condominio e condizioni del contratto.
Successivamente analizza tre aspetti economici.
Primo: il costo reale dell’acquisto. Ai US$165.000 devono essere aggiunti imposta di trasferimento, registrazione, onorari, timbri, eventuale escrow e altri costi dell’operazione.
Secondo: il rendimento netto. Dal canone potenziale devono essere sottratti condominio, manutenzione, fiscalità, gestione e periodi in cui l’appartamento non è affittato perché utilizzato personalmente.
Terzo: la struttura. Paolo e Ursula devono decidere se acquistare personalmente, attraverso una società costaricana oppure con una struttura differente, considerando anche successione, amministrazione e posizione fiscale italiana.
E se volessero utilizzare l’immobile per la residenza?
Poiché il valore dell’operazione è vicino alle soglie frequentemente associate alla categoria Inversionista, la coppia dovrebbe verificare prima dell’acquisto se la proprietà e la struttura dell’operazione siano effettivamente utilizzabili ai fini migratori secondo la disciplina applicata nel momento della domanda.
Tre possibili strategie
Strategia A. Comprare l’appartamento esclusivamente come investimento e seconda casa, mantenendo completamente separata la questione migratoria.
Strategia B. Coordinare fin dall’inizio acquisto e richiesta di residenza da investitore, ma soltanto dopo aver verificato formalmente requisiti e valore riconoscibile.
Strategia C. Se uno dei due possiede requisiti migliori per una diversa categoria di residenza, utilizzare quella strada e scegliere la struttura immobiliare esclusivamente in funzione degli obiettivi patrimoniali.
Lo stesso appartamento può quindi essere acquistato attraverso strutture differenti a seconda della situazione personale. È per questo che la consulenza dovrebbe precedere l’atto di acquisto e non seguirlo.
Come comprare casa in Costa Rica: procedura passo-passo
Definire l’obiettivo
Stabilire se l’immobile servirà per viverci, affittarlo, trascorrere alcuni mesi all’anno, ottenere una residenza o sviluppare un progetto.
Scegliere la zona
Confrontare domanda immobiliare, servizi, sicurezza, traffico, clima, infrastrutture e prospettiva di rivendita.
Definire il budget totale
Al prezzo della proprietà devono essere aggiunti costi di closing, eventuale arredamento, ristrutturazione e capitale necessario per la gestione iniziale.
Valutare la struttura di proprietà
Prima dell’offerta bisogna capire se sia preferibile acquistare personalmente o tramite una struttura societaria, soprattutto quando esistono esigenze successorie, familiari o migratorie.
Fare un’offerta condizionata alla due diligence
Le condizioni contrattuali devono lasciare spazio alla verifica legale, registrale, urbanistica e tecnica dell’immobile.
Verificare il Registro Nacional
Controllare proprietà, gravami, ipoteche, annotazioni, servitù, piano catastale e ogni limitazione rilevante.
Verificare municipalità, acqua e uso del suolo
Questo passaggio è particolarmente importante per terreni, nuove costruzioni, ampliamenti e progetti commerciali.
Preparare i fondi
Organizzare bonifici, eventuale escrow e documentazione sulla provenienza del patrimonio prima della data prevista per il closing.
Firmare l’atto di trasferimento
Completate positivamente le verifiche, il trasferimento viene formalizzato secondo la struttura prevista e presentato per l’iscrizione registrale.
Verificare l’iscrizione definitiva
Dopo il closing bisogna verificare che il trasferimento sia stato correttamente iscritto a nome dell’acquirente o della società scelta.
Aggiornare gli adempimenti successivi
Municipalità, condominio, utenze, assicurazione, dichiarazioni e obblighi della società devono essere organizzati subito dopo l’acquisto.
Gli errori più comuni quando si compra casa in Costa Rica
Il compratore blocca la proprietà senza avere definito correttamente condizioni di rimborso e due diligence.
L’acquirente non effettua una verifica indipendente di un’operazione che può rappresentare una parte significativa del proprio patrimonio.
Un titolo pulito non risolve automaticamente problemi di acqua, accesso, uso del suolo, condominio o regolarità delle costruzioni.
Si considera una concessione equivalente a una piena proprietà privata senza comprendere durata e limitazioni.
Si acquisiscono le quote della società proprietaria della casa senza analizzare debiti, fiscalità e passività pregresse.
Il possibile canone viene confrontato con il prezzo dell’immobile senza includere imposte, condominio, vacancy, manutenzione e gestione.
L’acquisto viene strutturato senza verificare i requisiti migratori effettivamente applicabili nel momento della domanda.
Si compra una proprietà molto particolare senza valutare dimensione del mercato, liquidità e fiscalità dell’uscita.
Domande frequenti su come comprare casa in Costa Rica
Un italiano può comprare casa in Costa Rica?
Sì. Per le proprietà titolate gli stranieri sono generalmente soggetti alle stesse regole di acquisizione dei cittadini costaricani. Esistono però importanti eccezioni e limitazioni per particolari aree, soprattutto per le concessioni nella Zona Marítimo Terrestre.
Devo essere residente in Costa Rica per comprare un immobile?
No. È possibile acquistare una normale proprietà titolata anche senza essere già residenti. Acquisto immobiliare e residenza migratoria sono processi distinti.
Quanto costa il trasferimento di una proprietà?
L’imposta di trasferimento è pari all’1,5% sul maggiore tra valore fiscale e valore dichiarato nella escritura. A questa si aggiungono registrazione, timbri, onorari notarili e gli eventuali costi di consulenza, escrow e due diligence.
Quanto costa registrare il trasferimento al Registro Nacional?
Il Registro Inmobiliario indica per i trasferimenti un arancel di ₡5 per ogni ₡1.000 o frazione di migliaio, equivalente allo 0,5%, oltre agli altri timbri e diritti applicabili all’atto.
Quanto si paga di imposta immobiliare ogni anno?
L’imposta ordinaria sui beni immobili è pari allo 0,25% annuo del valore registrato presso l’amministrazione tributaria municipale, salvo esenzioni e regole specifiche previste dalla legge.
Esiste una tassa sulle case di lusso?
Sì. Il Costa Rica applica l’Impuesto Solidario per determinati immobili abitativi di valore elevato. Nel 2026 il presupposto scatta quando il valore della costruzione e delle installazioni fisse e permanenti supera ₡143 milioni; le soglie e gli scaglioni vengono aggiornati periodicamente.
Comprare casa mi permette di ottenere la residenza?
L’investimento immobiliare può essere utilizzato nell’ambito della categoria Inversionista quando rispetta i requisiti migratori applicabili, ma l’acquisto non produce automaticamente la residenza. Nel 2026 la soglia e la disciplina effettivamente applicate alla nuova pratica devono essere verificate prima dell’operazione.
È meglio comprare personalmente o tramite una società?
Dipende dall’utilizzo dell’immobile, dal numero di proprietari, dalla successione, dall’eventuale attività locativa, dalla fiscalità e dagli obiettivi patrimoniali. Una società introduce anche propri costi e obblighi e non è automaticamente la soluzione migliore.
Posso comprare una casa direttamente sulla spiaggia?
Bisogna verificare lo status giuridico della proprietà. La Zona Marítimo Terrestre comprende in generale una fascia di 200 metri lungo la costa: i primi 50 metri costituiscono la zona pubblica e i successivi 150 metri la zona restringida, dove possono essere rilasciate concessioni secondo condizioni specifiche.
Uno straniero può avere una concessione nella Zona Marítimo Terrestre?
La normativa prevede limitazioni specifiche. Tra queste vi sono requisiti legati alla residenza dello straniero e limiti alla partecipazione straniera in società concessionarie. Prima di acquistare o subentrare in una concessione è indispensabile una verifica legale specifica.
Quanto si paga sugli affitti?
Nel regime ordinario delle rendite di capitale immobiliare viene riconosciuta una deduzione forfettaria del 15% sul reddito lordo e sulla base residua si applica normalmente una tariffa del 15%, fatte salve le situazioni nelle quali possa applicarsi un regime differente.
Quanto si paga sulla plusvalenza quando si vende?
La tariffa generale sulle plusvalenze è del 15% sulla plusvalenza imponibile. Per determinati beni acquisiti prima del 1° luglio 2019 esiste una specifica opzione prevista dalla normativa per la prima vendita successiva. Se il venditore è non domiciliato si applicano inoltre regole specifiche di ritenuta.
Cosa succede se il venditore non è residente fiscale in Costa Rica?
Quando un immobile costaricano viene venduto da un soggetto fiscalmente non domiciliato, la normativa prevede che l’acquirente effettui una ritenuta del 2,5% sulla controprestazione totale, secondo la procedura prevista per le plusvalenze immobiliari.
È sicuro comprare un terreno in Costa Rica?
Può esserlo se la due diligence è corretta. Per un terreno bisogna prestare particolare attenzione a titolo, plano catastrado, accesso, acqua, uso del suolo, topografia, possibilità edificatoria, servitù e infrastrutture.
Serve un avvocato per comprare casa?
Il trasferimento immobiliare richiede l’intervento notarile previsto dalla normativa. Per un acquirente straniero è inoltre prudente utilizzare una consulenza indipendente che verifichi l’operazione nell’interesse dell’acquirente prima della firma.
Comprare casa in Costa Rica può essere un buon progetto, se viene strutturato correttamente
Il Costa Rica offre un mercato immobiliare estremamente diversificato: appartamenti urbani, ville sulla costa, proprietà rurali, terreni e immobili destinati al turismo. La possibilità per gli stranieri di acquistare proprietà titolate senza essere già residenti rende il mercato accessibile anche agli investitori internazionali.
Ma la semplicità apparente non deve trasformarsi in superficialità. Registro, catasto, acqua, accesso, uso del suolo, fiscalità, condominio, società, provenienza dei fondi e futura rivendita devono essere analizzati prima dell’acquisto.
La proprietà migliore non è necessariamente quella con la vista più bella o con il rendimento lordo più elevato. È quella che risponde contemporaneamente all’obiettivo personale, alla strategia patrimoniale e al livello di rischio dell’acquirente.
Stai pensando di comprare casa o investire in Costa Rica?
Capitalia può analizzare il tuo progetto prima dell’acquisto, valutando struttura dell’operazione, zona, due diligence, società o proprietà personale, fiscalità, conto corrente, possibile utilizzo dell’investimento ai fini della residenza e sostenibilità economica dell’operazione.
Le legislazioni cambiano costantemente. Requisiti, soglie di investimento, norme fiscali, procedure bancarie, imposte immobiliari e condizioni dei programmi di residenza possono essere modificati anche in tempi relativamente brevi.
Il modo migliore è quello di contattarci per avere un’analisi personalizzata della propria situazione, verificando le regole effettivamente vigenti nel momento in cui si decide di procedere.
