Comprare casa a Panama: guida per investitori stranieri
Proprietà per stranieri, Panama City, immobili nuovi e usati, tasse, Registro Público, due diligence, società, affitti e residenza per investimento: guida completa per italiani che vogliono comprare casa a Panama nel 2026.
Comprare casa a Panama può avere senso per investimento, affitto, seconda abitazione, trasferimento personale oppure come parte di una strategia per ottenere la residenza permanente.
Il mercato, tuttavia, non deve essere trattato come se Panama fosse un’unica destinazione immobiliare. Un appartamento corporate a Panama City, una villa sulla costa, un immobile a Panamá Pacífico e un terreno nell’interno del Paese rispondono a domande completamente differenti.
Per l’investitore straniero il primo vantaggio è che non è necessario diventare residente prima di acquistare una normale proprietà titolata. La parte delicata viene dopo: verificare titolo, proprietario, gravami, valore catastale, tasse, condominio, regolamento, domanda locativa e possibilità di rivendita.
Dal 2026 bisogna inoltre prestare particolare attenzione alla distinzione tra immobile nuovo e immobile usato quando l’acquisto viene collegato al programma Inversionista Calificado. Un appartamento da B/.320.000 può essere sufficiente se rientra nella prima vendita qualificante, ma non se appartiene al mercato secondario.
Compreresti quella casa anche se non ti permettesse di ottenere una residenza?
La proprietà dovrebbe essere prima di tutto un buon acquisto per prezzo, posizione, domanda e possibilità di rivendita. Il beneficio migratorio dovrebbe migliorare una buona operazione, non trasformare un immobile mediocre in un investimento conveniente.
Uno straniero può comprare casa a Panama?
Sì. In generale un cittadino italiano può acquistare una normale proprietà immobiliare titolata a Panama senza essere cittadino panamense e senza aver ottenuto prima una residenza.
L’immobile può essere acquistato per:
- abitarci;
- utilizzarlo come seconda casa;
- affittarlo;
- diversificare il patrimonio;
- sviluppare un progetto;
- utilizzarlo, quando soddisfa i requisiti, per un programma migratorio.
Il principio più importante è verificare che si stia acquistando un vero diritto di proprietà registrato e non una situazione giuridica differente presentata commercialmente come equivalente.
Residenza migratoria e proprietà immobiliare sono due questioni separate. È quindi possibile acquistare l’immobile prima di decidere se trasferirsi realmente a Panama.
Dove uno straniero non può acquistare terreni a Panama?
La Costituzione panamense contiene una limitazione importante.
Le persone fisiche o giuridiche straniere e le società panamensi il cui capitale sia straniero, anche soltanto in parte, non possono acquistare la proprietà di terreni situati entro 10 chilometri dalle frontiere internazionali.
La limitazione riguarda quindi soprattutto le aree confinanti con Costa Rica e Colombia.
E le isole?
Il territorio insulare è sottoposto a una disciplina costituzionale particolare e può essere trasferito soltanto in determinate circostanze e secondo specifiche condizioni di sviluppo.
Costituire una società locale con capitale straniero non permette di aggirare il divieto costituzionale sui terreni situati nella fascia di confine.
Proprietà titolata e derechos posesorios: qual è la differenza?
Per un investitore straniero questa distinzione è fondamentale.
Propiedad titulada
La proprietà è iscritta nel Registro Público e viene identificata attraverso una finca registrale. Il proprietario può dimostrare formalmente il proprio diritto attraverso la documentazione registrale.
Derechos posesorios
Si tratta invece di diritti di possesso e non dello stesso diritto di proprietà pienamente titolato.
Possono esistere situazioni perfettamente legittime nelle quali vengono trasferiti diritti possessori, ma il livello di rischio e la due diligence sono completamente differenti.
Concessioni
In determinate aree può inoltre esistere un diritto di concessione anziché una proprietà privata ordinaria.
Una villa con titolo registrato, un terreno basato su derechos posesorios e una proprietà su area in concessione non dovrebbero essere confrontati semplicemente in base al prezzo al metro quadro.
Dove comprare casa a Panama?
La zona dovrebbe essere scelta partendo dal tipo di domanda che si vuole intercettare.
| Area | Profilo | Cosa verificare |
|---|---|---|
| Panama City | Residenza, affitti corporate, professionisti, investimento | Quartiere, offerta, condominio, parcheggio, domanda reale |
| San Francisco / Obarrio / aree centrali | Professionisti e mercato urbano | Età edificio, traffico, servizi, domanda locativa |
| Costa del Este | Fascia alta, famiglie, corporate | Prezzo di ingresso, service charge, offerta futura |
| Panamá Pacífico | Comunità pianificata e domanda collegata alle imprese | Tempi di sviluppo, mobilità, domanda effettiva |
| Aree costiere | Seconda casa e turismo | Stagionalità, gestione, accessibilità, mercato secondario |
| Boquete e aree dell’interno | Residenza, pensionati, seconda casa | Mercato più piccolo, liquidità, servizi |
| Terreni | Sviluppo o investimento di lungo periodo | Titolo, accesso, acqua, destinazione urbanistica e domanda futura |
All’interno della stessa area due edifici possono avere differenze enormi in manutenzione, condominio, occupazione, reputazione, parcheggi e possibilità di rivendita.
Conviene comprare un immobile nuovo o usato?
Nel 2026 questa scelta è diventata ancora più importante perché può influenzare anche il percorso migratorio.
Immobile nuovo
Può offrire:
- impianti recenti;
- meno manutenzione iniziale;
- amenities moderne;
- possibile interesse degli investitori internazionali;
- possibilità di rientrare nella soglia da B/.300.000 dell’Inversionista Calificado se si tratta di una prima vendita qualificante.
Il rischio principale è pagare un premium importante al promotore rispetto al valore effettivo del mercato secondario.
Immobile usato
Può offrire:
- prezzo negoziabile;
- storico degli affitti;
- edificio già completamente operativo;
- possibilità di verificare le spese reali;
- minor rischio di consegna.
Dal settembre 2026, tuttavia, un immobile del mercato secondario deve raggiungere almeno B/.500.000 se viene utilizzato per la specifica modalità immobiliare del programma Inversionista Calificado.
Un immobile usato da B/.250.000 potrebbe offrire un rendimento migliore di un appartamento nuovo da B/.310.000. Se non hai realmente bisogno della residenza permanente, non dovrebbe essere il requisito migratorio a obbligarti a comprare il secondo.
Come funziona la compravendita immobiliare a Panama?
La procedura concreta varia in funzione dell’operazione, ma un acquisto ordinario segue generalmente alcune fasi fondamentali.
Offerta o negoziazione
Le parti concordano prezzo, beni inclusi, modalità di pagamento e tempistiche.
Promesa de Compraventa
È frequente utilizzare un contratto preliminare che stabilisce condizioni, deposito, termini per la due diligence e conseguenze dell’inadempimento.
La promessa può anche essere iscritta quando la struttura dell’operazione lo rende opportuno.
Due diligence
L’avvocato dell’acquirente verifica titolo, gravami, tasse e situazione dell’immobile.
Pagamento
Il capitale può essere gestito secondo la struttura contrattuale scelta. Per operazioni internazionali può essere utilizzato un meccanismo di escrow o fiduciario, soprattutto quando occorre coordinare pagamento e trasferimento della proprietà.
Escritura Pública
Il trasferimento definitivo viene formalizzato attraverso l’atto pubblico necessario per l’iscrizione.
Registro Público
La compravendita viene presentata per l’iscrizione, che attribuisce pubblicità e opponibilità del nuovo diritto nei confronti dei terzi.
Un investitore straniero non dovrebbe semplicemente inviare l’intero prezzo direttamente al venditore senza aver definito contrattualmente cosa accade se l’iscrizione non può essere completata.
Quali controlli bisogna fare prima di comprare?
La due diligence immobiliare dovrebbe essere svolta da un professionista che rappresenti l’acquirente e non esclusivamente dal soggetto che vende la proprietà.
Proprietario
Verificare che il venditore coincida con il titolare registrato o disponga dei poteri necessari per vendere.
Gravami
Controllare:
- ipoteche;
- sequestri;
- restrizioni;
- usufrutti;
- annotazioni;
- eventuali controversie rilevanti.
Imposte
La finca deve essere verificata anche dal punto di vista tributario.
Acqua e servizi
Per l’iscrizione possono essere richiesti specifici paz y salvos, tra cui quello relativo all’immobile e, nei casi applicabili, quello IDAAN.
Condominio
Per un appartamento bisogna controllare eventuali debiti del proprietario verso l’amministrazione.
Permessi
Per nuove costruzioni devono essere verificati permesso di costruzione, occupazione e documentazione del progetto.
Il punto è determinare se il venditore possa trasferire un titolo pulito, se esistano obblighi pendenti e se l’immobile possa essere utilizzato per lo scopo per cui lo stai comprando.
Registro Público e ANATI: perché sono entrambi importanti?
Registro Público
Il Registro Público rende conoscibili i diritti reali relativi all’immobile.
Il sistema registrale permette di verificare proprietà, ipoteche e altri diritti iscritti.
Il Código Civil panamense prevede che i titoli soggetti a iscrizione risultino normalmente da escritura pública, sentenza o altro documento autentico ammesso dalla legge.
ANATI
L’Autoridad Nacional de Administración de Tierras gestisce gli aspetti catastali e il valore catastale dell’immobile.
Dopo una vendita può essere necessario aggiornare la posizione catastale con la nuova escritura già iscritta.
DGI
La Dirección General de Ingresos utilizza la posizione della finca per gli adempimenti relativi all’imposta immobiliare.
Incongruenze tra titolo, superficie, planimetria e posizione catastale dovrebbero essere chiarite prima di completare l’operazione.
Comprare un appartamento in condominio: cosa verificare?
Molti investimenti stranieri a Panama City riguardano immobili in Propiedad Horizontal.
In questo caso il valore dell’appartamento non dipende soltanto dall’unità privata.
Controllare almeno
- quota condominiale mensile;
- morosità complessiva del condominio;
- fondo di riserva;
- manutenzione ascensori;
- piscina e amenities;
- assicurazione;
- eventuali lavori straordinari;
- regolamento interno;
- uso dei parcheggi;
- restrizioni sugli affitti;
- procedimenti o controversie del PH.
Condominio economico o costoso?
Una quota mensile elevata non è necessariamente negativa se l’edificio offre servizi che aumentano realmente l’affitto e il valore. Diventa un problema quando il costo non viene compensato dalla domanda.
Per un investitore deve quindi entrare nel calcolo prima dell’acquisto e non essere trattato come spesa marginale successiva.
Quanto costa comprare casa a Panama?
Oltre al prezzo dell’immobile bisogna considerare le spese della transazione.
| Voce | Chi la sostiene normalmente |
|---|---|
| Prezzo dell’immobile | Acquirente |
| Due diligence e avvocato | Acquirente |
| Notarizzazione e registrazione | Secondo contratto e operazione |
| Escrow o fiduciario | Secondo accordo |
| Imposta di trasferimento | Legalmente collegata al venditore secondo la disciplina applicabile |
| Anticipo della ganancia de capital | Venditore |
| Eventuale finanziamento | Acquirente |
| Condominio e spese successive | Nuovo proprietario dalla data concordata |
Imposta di trasferimento
La disciplina generale prevede un’imposta del 2% sul trasferimento immobiliare secondo la base imponibile prevista.
Il venditore presenta il relativo formulario fiscale prima dell’iscrizione della compravendita.
Novità 2026 sulle abitazioni nuove
La Ley 546 del 2026 ha introdotto un trattamento agevolato per la prima vendita di determinate abitazioni nuove formalizzata entro due anni dal permesso di occupazione.
Il beneficio comprende un’esenzione sui primi B/.120.000 della base imponibile e una scala preferenziale per determinate abitazioni fino a B/.200.000.
La nuova disciplina del 2026 stabilisce espressamente, per l’agevolazione prevista, che non è valida una clausola contrattuale che trasferisca al compratore l’imposta di trasferimento che per legge compete al venditore.
Quanto si paga ogni anno di imposta immobiliare?
Per gli immobili ordinari che non utilizzano il regime di Vivienda Principal o Patrimonio Familiar Tributario, la scala generale è progressiva.
| Base imponibile | Aliquota |
|---|---|
| Fino a B/.30.000 | 0% |
| Da B/.30.001 a B/.250.000 | 0,60% |
| Da B/.250.001 a B/.500.000 | 0,80% |
| Oltre B/.500.000 | 1,00% |
Vivienda Principal o Patrimonio Familiar
Quando l’immobile soddisfa i requisiti per la relativa classificazione, si applica una scala differente.
| Base imponibile | Aliquota |
|---|---|
| Fino a B/.120.000 | 0% |
| Da B/.120.001 a B/.700.000 | 0,50% |
| Oltre B/.700.000 | 0,70% |
La classificazione non dovrebbe essere data per automatica: deve essere verificata secondo le condizioni e la procedura applicabile.
Prima dell’acquisto bisogna controllare la situazione della finca presso ANATI e DGI, compresi eventuali aggiornamenti ancora non registrati.
Quali tasse si pagano quando si rivende una casa a Panama?
La vendita coinvolge normalmente due adempimenti fiscali distinti gestiti dal venditore.
Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles
La tariffa ordinaria è generalmente del 2% secondo la base imponibile prevista dalla normativa.
Ganancia de Capital
Per una vendita immobiliare che non rientra nel giro ordinario dell’attività, il sistema prevede normalmente un anticipo del 3% calcolato secondo le regole della DGI.
La tassazione finale della plusvalenza è generalmente pari al 10% della ganancia secondo il regime applicabile.
I formulari 106 e 107 devono essere gestiti prima dell’iscrizione della compravendita.
È necessario distinguere l’anticipo calcolato nell’operazione dal calcolo definitivo della ganancia de capital. La situazione concreta dovrebbe essere verificata prima di stabilire il prezzo netto che il venditore riceverà.
Comprare casa a Panama per affittarla
Gli affitti derivanti da un immobile situato a Panama rappresentano reddito collegato al territorio panamense e devono essere gestiti fiscalmente secondo la struttura del proprietario.
Spese deducibili
La DGI contempla, tra le altre, la possibilità di dedurre dai ricavi da locazione determinate spese direttamente collegate alla produzione del reddito, tra cui:
- imposte che gravano sull’immobile;
- deprezzamento delle migliorie quando applicabile;
- manutenzione;
- riparazioni che non costituiscono miglioramenti sostanziali;
- altre spese ammissibili secondo il regime fiscale.
Locazione abitativa a lungo termine
Il normale affitto immobiliare destinato esclusivamente ad abitazione per un periodo superiore a sei mesi rientra tra i servizi esenti da ITBMS secondo le condizioni previste.
Affitti inferiori a sei mesi
La DGI distingue le locazioni brevi da quelle abitative superiori a sei mesi e prevede un trattamento differente ai fini ITBMS.
Prima di comprare per affitti brevi bisogna verificare normativa fiscale, eventuali autorizzazioni, regolamento del condominio e modalità con cui l’immobile può essere legalmente utilizzato.
Come calcolare il rendimento reale di una casa a Panama?
Il rendimento pubblicizzato dal venditore è quasi sempre lordo.
Esempio
Immaginiamo un appartamento acquistato a B/.200.000 e affittato a B/.1.500 al mese.
L’affitto teorico annuale è B/.18.000 e il rendimento lordo apparente è del 9%.
Bisogna però sottrarre:
- periodi senza inquilino;
- condominio;
- manutenzione;
- assicurazione;
- gestione immobiliare;
- imposte;
- riparazioni;
- eventuale arredamento;
- costi bancari;
- commissioni per trovare l’inquilino.
Se i costi complessivi assorbono B/.6.000 l’anno, il rendimento operativo scende a circa B/.12.000 prima degli ulteriori effetti fiscali.
Per confrontare correttamente due operazioni bisogna considerare anche costi legali, arredamento, eventuali lavori e capitale immobilizzato nella transazione, non soltanto il prezzo scritto nel contratto.
Meglio comprare personalmente o attraverso una società panamense?
Non esiste una risposta valida per tutti.
Acquisto personale
Può essere più semplice quando:
- si acquista una singola abitazione;
- l’immobile verrà utilizzato personalmente;
- non esistono altri investitori;
- non serve una struttura societaria operativa.
Acquisto societario
Può avere senso quando:
- esistono più investitori;
- l’immobile fa parte di un’attività;
- si sviluppa un progetto;
- serve una governance tra soci;
- esistono ragioni concrete di separazione patrimoniale o gestionale.
Comprare le azioni della società che possiede l’immobile
Questa operazione è molto diversa dall’acquistare direttamente la proprietà.
Comprando la società possono essere acquisiti anche:
- debiti;
- obblighi fiscali;
- contratti;
- passività;
- contenziosi;
- precedenti operazioni societarie.
Il fatto che la società abbia come unico asset apparente un appartamento non significa che non possa avere passività pregresse.
Uno straniero può ottenere un mutuo a Panama?
Le banche panamensi possono finanziare clienti stranieri, ma le condizioni dipendono fortemente da residenza, reddito, età, proprietà, rapporto con la banca e provenienza dei fondi.
Un non residente non dovrebbe presumere di ricevere le stesse condizioni di un residente con reddito prodotto localmente.
La banca può chiedere
- passaporto;
- dichiarazioni fiscali;
- estratti conto;
- certificazione del reddito;
- contratti di lavoro o documentazione societaria;
- source of funds per l’anticipo;
- valutazione dell’immobile;
- assicurazione;
- ulteriori garanzie.
Prima di firmare la promessa
Se l’acquisto dipende da un finanziamento, la promessa di compravendita dovrebbe disciplinare chiaramente cosa succede se il mutuo non viene approvato entro i termini previsti.
Una pre-analisi bancaria dovrebbe essere effettuata prima di assumere obblighi contrattuali significativi.
Comprare casa a Panama permette di ottenere la residenza?
L’acquisto di una proprietà non attribuisce automaticamente una residenza migratoria.
Può però essere utilizzato per specifici programmi quando vengono soddisfatti tutti i requisiti.
Inversionista Calificado: nuova costruzione
Dal settembre 2026 la soglia è di B/.300.000 per l’acquisizione iniziale di un immobile nuovo e non occupato trasferito dal promotore o sviluppatore secondo le condizioni del nuovo regime.
Mercato secondario
Per l’acquisto di un immobile precedentemente commercializzato, occupato, locato o trasferito a un terzo, la soglia è di B/.500.000.
Valore computabile
Non basta il prezzo scritto nell’annuncio.
Il Decreto 17/2026 richiede di verificare il valore netto computabile dell’investimento considerando il minore tra:
- importo effettivamente pagato;
- valore commerciale ragionevolmente documentato;
tenendo inoltre conto degli eventuali gravami.
Promessa di compravendita
Il nuovo regime contempla anche una modalità basata su una promessa di compravendita qualificante per almeno B/.300.000, quando vengono rispettate le specifiche condizioni previste dal decreto.
Questa è una delle modifiche più importanti del 2026. Un investitore che vuole anche la residenza deve verificare la categoria dell’immobile prima di sottoscrivere il contratto.
Comprare casa a Panama vivendo in Italia: quali obblighi fiscali?
Un residente fiscale italiano può possedere legalmente una casa a Panama.
Il fatto che l’immobile si trovi all’estero non lo rende però irrilevante per il sistema fiscale italiano.
Monitoraggio fiscale
La proprietà estera deve essere analizzata ai fini degli obblighi di monitoraggio previsti dalla normativa italiana.
IVIE
Gli immobili detenuti all’estero da persone fisiche fiscalmente residenti in Italia possono essere soggetti all’IVIE secondo le regole vigenti.
Affitti
Se l’immobile produce reddito, bisogna coordinare la tassazione panamense con quella italiana.
Convenzione Italia-Panama
Tra Italia e Panama è in vigore una Convenzione contro le doppie imposizioni, che disciplina anche il trattamento dei redditi immobiliari e il coordinamento tra i due sistemi.
Se successivamente ti trasferisci
Ottenere una residenza panamense attraverso l’immobile non significa automaticamente cessare di essere fiscalmente residente italiano.
Puoi possedere una casa a Panama senza esserne residente, ottenere una residenza permanente senza trasferire immediatamente la tua fiscalità oppure utilizzare successivamente il Paese come vera base personale. Ogni scenario ha conseguenze differenti.
Matteo ha B/.350.000: appartamento nuovo o migliore immobile usato?
Immaginiamo il caso di un investitore italiano interessato contemporaneamente al rendimento immobiliare e alla possibilità di ottenere una residenza panamense.
Dispone di circa 900.000 euro di patrimonio e vuole investire una parte a Panama. Il budget massimo per l’operazione immobiliare è equivalente a circa B/.350.000.
Sta valutando di trascorrere alcuni mesi all’anno a Panama, ma non è ancora sicuro di trasferirsi definitivamente.
Opzione 1: appartamento nuovo da B/.320.000
Un promotore gli propone una nuova unità a Panama City.
L’immobile potrebbe rientrare nella soglia da B/.300.000 dell’Inversionista Calificado se soddisfa realmente la definizione di prima vendita prevista dal nuovo Decreto 17/2026.
Il promotore utilizza proprio questo aspetto come argomento principale di vendita.
Opzione 2: appartamento usato da B/.245.000
Matteo trova però nello stesso mercato un immobile già utilizzato, meglio posizionato e con uno storico di affitto più chiaro.
Il rendimento netto stimato è superiore e il prezzo di ingresso è significativamente più basso.
Il problema è che, essendo mercato secondario, B/.245.000 non sono sufficienti per il programma Inversionista Calificado, che richiede B/.500.000 per questa modalità.
L’errore che potrebbe commettere
Matteo potrebbe comprare l’immobile nuovo soltanto perché “dà la residenza”, senza verificare se stia pagando B/.75.000 in più rispetto al valore reale dell’investimento.
Strategia A: priorità alla residenza
Se Matteo considera la residenza permanente un obiettivo strategico importante, confronta diversi progetti nuovi sopra la soglia e seleziona soltanto quelli che presentano anche fondamentali immobiliari solidi.
Strategia B: priorità al rendimento
Se non è ancora pronto a trasferirsi, acquista il migliore immobile dal punto di vista economico anche se non produce immediatamente un beneficio migratorio.
La residenza potrà essere affrontata separatamente attraverso un’altra categoria o un investimento futuro.
La due diligence
Prima di versare il deposito Matteo fa verificare:
- proprietario;
- finca;
- gravami;
- situazione DGI;
- ANATI;
- condominio;
- regolamento;
- comparabili reali;
- affitti effettivi;
- possibilità di rivendita.
La fiscalità italiana
Poiché Matteo continua inizialmente a vivere in Italia, inserisce l’immobile nella propria pianificazione fiscale italiana e analizza IVIE ed eventuali redditi locativi.
La vera decisione
Matteo comprende che non esiste una risposta universale tra nuovo e usato. La scelta dipende da quanto valore attribuisce alla residenza rispetto a prezzo, rendimento e liquidità dell’investimento.
Come comprare casa a Panama: procedura passo-passo
Definire l’obiettivo
Casa personale, affitto, rivalutazione e residenza richiedono immobili differenti.
Definire il budget complessivo
Non considerare soltanto il prezzo ma anche spese legali, eventuali lavori, arredo e riserva di liquidità.
Scegliere la zona
Individuare chi dovrebbe abitare o affittare l’immobile e selezionare l’area sulla base di quella domanda.
Confrontare immobili reali
Analizzare sia prezzi di vendita sia canoni delle unità effettivamente comparabili.
Verificare l’obiettivo migratorio
Se interessa l’Inversionista Calificado, distinguere subito tra prima vendita e mercato secondario.
Scegliere la titolarità
Decidere prima se acquistare personalmente o tramite una società.
Presentare l’offerta
Condizionare l’operazione agli aspetti essenziali che devono ancora essere verificati.
Negoziare la promesa de compraventa
Definire deposito, scadenze, documenti, condizioni e conseguenze dell’inadempimento.
Effettuare la due diligence
Controllare Registro Público, ANATI, DGI, condominio, gravami e stato della proprietà.
Preparare la source of funds
Documentare la provenienza del capitale prima del bonifico internazionale.
Organizzare pagamento o escrow
Coordinare il rilascio del denaro con le condizioni contrattuali e il trasferimento della proprietà.
Completare escritura e imposte
Assicurarsi che i formulari e i pagamenti necessari alla registrazione siano correttamente gestiti.
Registrare il trasferimento
La nuova proprietà deve risultare iscritta nel Registro Público.
Aggiornare catasto e posizione fiscale
Verificare ANATI, DGI, email associata alla finca e futuri pagamenti immobiliari.
Organizzare gestione e assicurazione
Se l’immobile viene affittato da remoto, definire property manager, manutenzione e controllo degli incassi.
Gestire gli obblighi italiani
Se rimani fiscalmente residente in Italia, coordinare monitoraggio, IVIE, redditi e Convenzione Italia-Panama.
Errori da evitare quando si compra casa a Panama
Il beneficio migratorio sostituisce l’analisi economica dell’immobile.
Dal 2026 la soglia riguarda la prima vendita qualificante, mentre il mercato secondario richiede B/.500.000.
Il deposito viene versato prima di verificare chi sia il proprietario e quali gravami esistano.
Derechos posesorios vengono trattati come se fossero automaticamente equivalenti a una finca titolata.
Si considera acquistabile qualsiasi terreno tramite una società locale.
Canone teorico e occupazione prevista vengono utilizzati senza dati indipendenti.
Un costo mensile elevato riduce significativamente il rendimento netto.
Si compra per Airbnb senza controllare regole fiscali, regolamento PH e autorizzazioni applicabili.
L’acquirente assume potenzialmente anche passività pregresse della persona giuridica.
Pagamento e registrazione non vengono protetti da una struttura contrattuale adeguata.
Il trasferimento internazionale viene ritardato dai controlli bancari.
Il residente fiscale italiano non considera monitoraggio, IVIE e redditi esteri.
Domande frequenti su come comprare casa a Panama
Un italiano può comprare casa a Panama?
Sì. Un cittadino italiano può generalmente acquistare una normale proprietà immobiliare titolata senza essere prima residente nel Paese.
Devo ottenere la residenza prima dell’acquisto?
No. Proprietà immobiliare e residenza migratoria sono procedure separate.
Ci sono zone vietate agli stranieri?
Sì. La Costituzione impedisce agli stranieri e alle società con capitale straniero di acquistare terreni situati entro 10 chilometri dalle frontiere internazionali. Esistono inoltre regole particolari sul territorio insulare.
Posso aggirare il limite comprando tramite una società panamense?
No se la società presenta capitale straniero nei termini contemplati dalla restrizione costituzionale.
Cos’è una finca?
È l’unità immobiliare identificata attraverso il sistema registrale panamense e utilizzata anche negli adempimenti fiscali e catastali.
Come verifico chi è il proprietario?
La proprietà e gli altri diritti iscritti vengono verificati attraverso il Registro Público de Panamá.
Cosa sono i derechos posesorios?
Sono diritti di possesso e non devono essere confusi con una normale proprietà titolata iscritta nel Registro Público.
Serve un avvocato?
Per un investitore straniero è fortemente opportuno utilizzare un professionista indipendente per due diligence, contratto, escritura e coordinamento della registrazione.
Serve un notaio?
Il trasferimento definitivo della proprietà viene formalizzato attraverso la documentazione pubblica richiesta per la successiva iscrizione nel Registro Público.
Cos’è la promesa de compraventa?
È un contratto preliminare che può stabilire prezzo, deposito, scadenze, condizioni e obblighi delle parti prima dell’atto definitivo.
Serve un escrow?
Non ogni compravendita deve necessariamente utilizzare la stessa struttura, ma un escrow o meccanismo fiduciario può essere utile per coordinare la consegna del capitale con il soddisfacimento delle condizioni della vendita.
Qual è l’imposta annuale sulla casa?
Per gli immobili ordinari la scala generale parte dallo 0% sulla fascia fino a B/.30.000 e arriva all’1% sulla fascia eccedente B/.500.000. Esiste una scala distinta per immobili qualificati come Vivienda Principal o Patrimonio Familiar Tributario.
Chi paga il 2% di trasferimento?
Il relativo obbligo fiscale nella normale vendita è collegato al venditore secondo la disciplina applicabile. La documentazione viene presentata attraverso il Formulario 106.
Quanto si paga sulla plusvalenza quando si vende?
Per le operazioni immobiliari non appartenenti al normale giro commerciale esiste generalmente un anticipo del 3% e una tassazione della ganancia secondo il regime del 10% sulla plusvalenza, con le regole applicabili al caso concreto.
Gli affitti vengono tassati a Panama?
Il reddito prodotto da un immobile situato a Panama rientra nella fiscalità panamense e deve essere dichiarato secondo la struttura del proprietario.
L’affitto residenziale ha ITBMS?
La locazione di un immobile destinato esclusivamente ad abitazione per più di sei mesi rientra generalmente tra i servizi esenti secondo le condizioni previste dalla normativa. Per locazioni inferiori a sei mesi il trattamento cambia.
Posso comprare per Airbnb?
Prima dell’acquisto bisogna verificare normativa applicabile, eventuali autorizzazioni, durata delle locazioni e regolamento del condominio. Non bisogna presumere che qualsiasi appartamento possa essere utilizzato liberamente per short rental.
Posso comprare tramite una società?
Sì. Bisogna però verificare se la società sia realmente utile considerando costi annuali, contabilità, agente residente, banca, successione e fiscalità.
È meglio comprare personalmente o con società?
Dipende dall’obiettivo. Per una singola abitazione personale l’acquisto diretto può essere più semplice; per progetti con più soci o attività operative una società può offrire maggiore flessibilità.
Posso comprare le azioni della società proprietaria dell’appartamento?
Sì, ma in questo caso stai acquistando una società e non direttamente l’immobile. La due diligence deve quindi riguardare anche debiti, tasse, contratti e passività della persona giuridica.
Una banca panamense finanzia gli stranieri?
Può farlo, ma condizioni e anticipo dipendono dal profilo. Un non residente può essere sottoposto a requisiti più stringenti rispetto a un cliente residente con redditi locali.
Comprare casa dà automaticamente la residenza?
No. L’immobile deve rientrare in una specifica categoria migratoria e rispettarne valore, provenienza dei fondi e ulteriori condizioni.
Quanto deve costare una casa nuova per l’Inversionista Calificado?
Dal settembre 2026 la soglia è B/.300.000 per una proprietà qualificante di prima vendita.
Quanto deve costare un immobile usato?
Per il mercato secondario il Decreto Ejecutivo n. 17 del 2026 prevede una soglia di B/.500.000 nella modalità immobiliare dell’Inversionista Calificado.
Se pago B/.300.000 per un immobile da B/.400.000 con mutuo posso qualificarmi?
Bisogna verificare il valore netto computabile secondo il Decreto 17/2026. Importo effettivamente pagato, valore commerciale e gravami incidono sul calcolo e non dovrebbe essere fatta alcuna presunzione prima della verifica della struttura.
La residenza dell’Inversionista Calificado è permanente?
Sì. Si tratta di una categoria di residenza permanente, subordinata al rispetto delle condizioni del programma.
Se compro una casa a Panama devo dichiararla in Italia?
Se rimani fiscalmente residente italiano devi verificare monitoraggio fiscale, IVIE, redditi eventualmente prodotti e Convenzione Italia-Panama.
Conviene comprare casa a Panama?
Può essere interessante quando prezzo, zona, domanda, costi e liquidità dell’immobile sono coerenti con gli obiettivi dell’investitore. Non è possibile stabilire la convenienza soltanto in base al Paese o al programma di residenza.
Comprare casa a Panama è semplice nella forma, ma l’investimento si decide nei dettagli
Uno straniero può generalmente acquistare una proprietà titolata a Panama senza dover diventare prima residente, e questo rende il mercato accessibile agli investitori internazionali.
La parte più importante arriva però prima della firma: verificare titolo, Registro Público, ANATI, situazione fiscale, condominio, prezzo reale, affitto potenziale e possibilità di rivendita.
Dal 2026 bisogna inoltre distinguere con grande attenzione nuova costruzione e mercato secondario quando l’immobile viene utilizzato anche per ottenere la residenza permanente.
La soglia da B/.300.000 prevista per la prima vendita qualificante non si applica automaticamente all’appartamento usato, per il quale il nuovo programma Inversionista Calificado prevede B/.500.000.
Per questo motivo la domanda corretta non è semplicemente “quale casa devo comprare per avere la residenza?”, ma “qual è l’immobile migliore per il mio capitale e, tra quelli economicamente validi, quale può anche aiutarmi a raggiungere il mio obiettivo migratorio?”.
Vuoi comprare casa a Panama?
Capitalia può analizzare l’operazione prima dell’acquisto, confrontando immobili nuovi e usati, prezzo, rendimento, condominio, titolarità, società, source of funds e requisiti dell’Inversionista Calificado, coordinando l’investimento anche con fiscalità italiana e futura residenza.
Le legislazioni cambiano costantemente. Requisiti, soglie di investimento, norme fiscali, procedure bancarie e condizioni dei programmi di residenza possono essere modificati anche in tempi relativamente brevi.
Il modo migliore è quello di contattarci per avere un’analisi personalizzata della propria situazione, verificando le regole effettivamente vigenti nel momento in cui si decide di procedere.
